Xây dựng phần thô là gì? Những công tác và hạng mục vật tư nào nằm trong gói xây dựng phần thô trong hợp đồng xây dựng hiện nay?
Xây nhà trọn gói là gì? Những công tác và hạng mục vật tư nào nằm trong gói xây dựng hoàn thiện trọn gói?
Chi phi thi công ép cọc hiện nay như thế nào? Nhà trong hẻm nhỏ thì nên chọn phương án ép cọc gì và đơn giá ra sao? Chi phí này đã bao gồm trong phần thô chưa?
Móng đơn, móng băng, móng bè, móng cọc khác nhau thế nào? Tại sao cách tính hệ số chi phí xây dựng lại khác nhau đối với mỗi phương án móng.
Chi phí gia cố vách hầm hiện nay như thế nào? Chi phí này có bao gồm trong phần thô hay không?
Các loại mái cơ bản nào phổ biến hiện nay? Tại sao cách tính hệ số chi phí xây dựng mỗi loại mái lại khác nhau?
Các phương pháp chống thấm hiện nay như thế nào? Phương pháp nào tối ưu nhất? Đơn giá thi công phần thô đã bao gồm nhân công và vật tư chống thấm hay chưa?
Các cách đổ bê tông hiện nay gồm những cách nào? Cách nào phù hợp và tối ưu nhất? Có nên đổ bê tông tươi (bê tông thương phẩm) hay không? Nếu nhà trong hẻm, không đổ bê tông tươi được thì nên dùng phương pháp nào để đảm bảo chất lượng?
Sử dụng loại xi măng nào cho công tác đổ bê tông sàn, bê tông cột và công tác xây thô?
Tại sao nhà mới xây 1 - 2 năm đã xuất hiện nứt? Thế nào là vết nứt trong mức cho phép? Cách xử lý như thế nào và có cách nào để hạn chế vết rạn nứt này không?
Khi nào thì nên sử dụng ống PVC, PPR? Chi phí thi công đường ống dẫn nước nóng năng lượng mặt trời có nằm trong gói xây dựng phần thô hay gói hoàn thiện thông dụng không?
Cần trát trần với vị trí đóng trần thạch cao không? Nếu chủ nhà muốn trát trần thì chi phí tính như thế nào?
Tại sao khi thi công nhà trong hẻm, nhà diện tích nhỏ thì đơn giá lại tăng lên?
Có nên đổ bê tông nền tầng trệt không? Và chi phí đổ bê tông này thì tính như thế nào?
Nhà chưa có giấy phép xây dựng thì có được tháo dỡ nhà trước không?
Khi nào xây tường mười (tường đơn) tường hai mươi (tường đôi)?
1. Xây dựng phần thô là gì? Những công tác và hạng mục vật tư nào nằm trong gói xây dựng phần thô trong hợp đồng xây dựng hiện nay?
Phần thô là công tác thi công kết cấu bê tông-cốt thép gồm móng, đà kiềng, dầm, cột, tường gạch, cầu thang bê tông, sàn bê tông các tầng, sàn mái, ống cấp thoát nước âm tường, để âm điện... Có thể hiểu nôm na phần thô được xem là khung xương của ngôi nhà.
Thông thường khi ký kết hợp đồng thi công phần thô, trong hợp đồng phải cam kết nội dung công việc thực hiện bao gồm cung cấp toàn bộ vật tư phần thô và cung cấp nhân công hoàn thiện cho phần hoàn thiện công trình.
Vật tư xây dựng phần thô do nhà thầu cung cấp bao gồm: sắt thép, xi măng, cát đá, gạch xây, bê tông, đất cát san lấp, dây điện âm, ống nước cấp và thoát nước, mái tôn, mái ngói, phụ gia chống thấm... Tất cả phải được ghi rõ chủng loại xuất xứ và được sự thống nhất của chủ đầu tư.
Phần nhân công bao gồm toàn bộ nhân công xây dựng phần thô từ móng lên đến mái, nhân công hoàn thiện căn nhà, vật tư hoàn thiện do chủ đầu tư cung cấp như gạch ốp lát, cửa kính, cửa gỗ, thiết bị điện, thiết bị vệ sinh, vật tư sơn nước, ...
1.1 Chi tiết vật tư phần thô (tham khảo)
• Sắt Việt – Nhật hoặc Pomina.
Xi măng Holcim cho công tác đổ bê tông, Xi măng Hà Tiên cho công tác xây trát.
Gạch Tuynel nhà máy Tân Uyên – Bình Dương kích thước chuẩn 8x8x18mm. (Tám Quỳnh, Phước Thành, Phước An, Đồng Tâm...).
Đá Bình Điền Đồng Nai (đá 10x20 cho công tác đỗ bê tông và đá 40×60 cho công tác lăm le móng).
• Cát vàng (cát cho công tác đổ bê tông hạt to, cát cho công tác xây trát hạt vừa).
• Bê tông trộn máy tại công trình hoặc đổ bê tông tươi (tùy theo quy mô, yêu cầu của chủ đầu tư và điều kiện thi công cho phép).
• Ống nước Bình Minh (quy cách theo tiêu chuẩn xây dựng).
• Dây điện Cadivi.
• Dây tín hiệu (ADSL, tivi, điện thoại) Sino.
• Ống cứng luồn dây điện âm trong sàn bê tông cốt thép: Vega.
• Ống ruột gà luồn dây điện trong dầm, tường: Sino.
• Hóa chất chống thấm: Flinkote – Sikalatex.
1.2. Công tác thi công phần thô (tham khảo)
• Tổ chức công trường, làm lán trại cho công nhân nếu điều kiện mặt bằng cho phép.
• Vệ sinh mặt bằng, định vị tim, móng công trình.
• Ép cọc bê tông cốt thép đối với công trình có quy mô lớn hoặc trên nền đất yếu, không bao gồm chi phí ép cọc bê tông cốt thép, ép cừ tràm...
• Đào đất móng, dầm móng, đà kiềng, hầm phân bể nước ngầm, không bao gồm chi phí gia cố vách hầm đối với công trình thi công tầng hầm/ bán hầm.
• Đập đầu cọc bê tông cốt thép đối với công trình ép cọc.
• Đổ bê tông đá 4x6 Mac 100, dày 100mm vị trí đáy móng, dầm móng, đà kiềng.
• Gia công và lắp dựng cốt thép, đóng cốp pha móng, dầm móng, đà kiềng. Đổ bê tông móng, dầm móng và đà kiềng.
• Xây dựng bể phốt bằng gạch đinh (gạch thẻ), tô chống thấm mặt trong bể phốt, hố ga, bể nước, đổ bê tông đáy, nắp hầm.
• Gia công và lắp dựng cốt thép, đóng cốp pha, gia cố và đổ bê tông vách hầm đối với công trình có tầng hầm.
• Gia công và lắp dựng cốt thép, đóng cốp pha và đổ bê tông cột, dầm, sàn các tầng lầu, sân thượng, mái.
• Gia công và lắp dựng cốt thép, đóng cốp pha và đổ bê tông cầu thang, xây mặt bậc bằng gạch thẻ, không tô mặt và thành bậc.
• Xây toàn bộ tường bao, tường ngăn chia phòng.
• Lắp đặt dây điện âm sàn, ống nước lạnh âm, cáp mạng, cáp truyền hình, không bao gồm hệ thống ống nước nóng, mạng LAN, Wifi, hệ thống camera, hệ thống chống sét, hệ thống ống cho máy lạnh, hệ thống điện 3 pha, điện thang máy...
• Tô vách và trần ở các vị trí không đóng trần thạch cao, ốp gỗ và ốp đá.
• Xây trát hoàn thiện mặt tiền.
• Cán nền các tầng lầu, sân thượng, mái, ban công, nhà vệ sinh.
• Chống thấm sàn sân thượng, sàn mái, sàn ban công và sàn vệ sinh.
• Nhân công lót gạch sàn, len chân tường. Chủ đầu tư cung cấp gạch, len đã gia công sẵn và keo chà ron. Nhà thầu cung cấp phần vữa hồ, ốp tường và vách phòng vệ sinh.
• Nhân công sơn nước toàn bộ nhà, không bao gồm: sơn gai, sơn gấm, sơn giả đá, sơn hiệu ứng.
• Nhân công lắp đặt bồn nước, máy bơm nước, thiết bị vệ sinh.
• Nhân công lắp đặt thiết bị điện và đèn chiếu sáng.
• Vệ sinh cơ bản công trình trước khi thi công lắp đặt nội thất.
1.3. Các hạng mục chủ đầu tư thực hiện với hợp đồng thi công phần thô (tham khảo)
Đây là các hạng mục mà chủ nhà phải tự làm (tự chịu chi phí), trừ khi có thỏa thuận rõ thêm trong hợp đồng.
• Tháo dỡ vận chuyển xà bần công trình cũ nếu có.
• Tháo dỡ bê tông ngầm, hút hầm phân công trình cũ nếu có.
• Di dời đồng hồ điện, nước hoặc cung cấp đồng hồ điện, nước nếu chưa có.
• Công tác gia cố nền đất yếu như ép cọc bê tông cốt thép, ép cừ tràm...
• Công tác gia cố nền móng các nhà xung quanh với công trình có hầm bằng phương pháp ép cừ Larsen, ép cừ vây bê tông...
• Nhân công và vật tư hệ thống máy lạnh, máy nước nóng, điện lạnh, camera, âm thanh, chống cháy, chống sét, báo động.
• Cây xanh, non bộ, tiểu cảnh trang trí sân vườn.
• Cống thoát và hố ga ngoài khuôn viên khu đất xây dựng.
• Sơn dầu, thạch cao, sơn gai, sơn gấm.
• Cửa các loại, nhân công lắp đặt cửa (đơn vị thi công hỗ trợ lắp khung bao cửa gỗ và cửa sắt).
• Lắp đặt thiết bị, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống điện hồ bơi nếu có.
• Hệ thống lan can cầu thang, ban công, tay vịn.
• Vật tư sơn nước và các thiết bị cho công tác sơn nước như cọ, rulo, giấy nhám.
• Gạch các loại, len chân tường đã gia công sẵn, keo chà ron, đá granite, sơn giả đá, gỗ, sắt, nhôm kính...
• Vật tư điện, tủ điện kim loại, công tắc, ổ cắm, MCB, quạt hút, quạt trang trí, đèn chiếu sáng các loại, dây điện âm trần thạch cao.
2. Xây nhà trọn gói là gì? Những công tác và hạng mục vật tư nào nằm trong gói xây dựng hoàn thiện trọn gói?
Xây nhà trọn gói hay còn được biết đến với tên gọi hình thức xây dựng “Chìa khóa trao tay". Có thể hiểu đơn giản là chủ đầu tư giao cho một đơn vị quản lý toàn bộ quá trình từ khâu thiết kế đến thi công xây dựng; quản lý và chịu trách nhiệm cung cấp toàn bộ vật tư phần thô, vật tư hoàn thiện nhà; quản lý tiến độ, chất lượng, thiết kế và thi công nội thất toàn bộ nhà; thống nhất với đơn vị này từ ý tưởng thiết kế đến giá cả cho từng hạng mục chi tiết. Đối với hình thức giao khoán này thì chủ đầu tư tiết kiệm rất nhiều thời gian và công sức vì mọi việc đã có đơn vị thi công đảm đương, nhưng cần chú ý là phải làm việc thật kỹ từ giai đoạn lên phương án thiết kế đến khâu chọn lựa vật tư hoàn thiện để tránh việc chỉnh sửa thiết kế và phát sinh chi phí sau này.
Với hình thức xây nhà trọn gói thì toàn bộ các khâu tư vấn thiết kế, xin phép xây dựng, thi công xây dựng, trang trí nội thất (nếu có), hoàn công... sẽ do đơn vị thi công đảm trách, chủ nhà chỉ việc nhận “chìa khóa" vào nhà để ở sau khi công trình được hoàn thành bàn giao.
Nhưng để đảm bảo công trình được xây dựng suôn sẻ và thuận lợi, chủ nhà cũng nên thường xuyên đến công trình hoặc trao đổi hàng ngày qua các nhóm chat để nắm được tiến độ, tình hình công việc cũng như lựa chọn, thay đổi kịp thời vật tư hoàn thiện theo ý muốn, tránh trường hợp xây lên tháo xuống phát sinh nhiều chi phí sau này. Chủ đầu tư cũng có thể thuê giám sát độc lập để thực hiện giám sát thi công các công đoạn theo hợp đồng (Xem thêm ở mục Tìm kiếm chuyên gia).
2.1. Hạng mục vật tư cho hợp đồng thi công hoàn thiện
Thông tin dưới đây mang tính chất tham khảo, có thể thay đổi tùy theo vùng miền, nhà thầu và tùy mức độ giới hạn ngân sách của chủ đầu tư.
Hạng mục vật tư phần thô (tham khảo)
• Sắt Việt – Nhật hoặc Pomina.
• Xi măng Holcim cho công tác đổ bê tông, Xi măng Hà Tiên cho công tác xây trát.
• Gạch Tuynel nhà máy Tân Uyên – Bình Dương kích thước chuẩn 8x8x18mm (Tám Quỳnh, Phước Thành, Phước An, Đồng Tâm...).
• Đá Bình Điền Đồng Nai (đá 10x20 cho công tác đổ bê tông và đá 40x60 cho công tác lăm le mỏng – công tác đổ vữa lót nền chống mất nước trước khi đổ bê tông sàn).
• Cát vàng (cát cho công tác đổ bê tông hạt to, cát cho công tác xây trát hạt vừa).
• Bê tông trộn máy tại công trình hoặc đổ bê tông tươi (tùy theo quy mô, yêu cầu của chủ đầu tư và điều kiện thi công cho phép).
• Ống nước Bình Minh (quy cách theo tiêu chuẩn xây dựng).
• Dây điện Cadivi.
• Dây tín hiệu (ADSL, tivi, điện thoại) Sino.
• Ống cứng luồn dây điện âm trong sàn bê tông cốt thép: Vega.
• Ống ruột gà luồn dây điện trong dầm, tường: Sino.
• Hóa chất chống thấm: Flinkote - Sikalatex.
Hạng mục vật tư phần hoàn thiện (tham khảo)
1. Gạch ốp lát cho toàn bộ nhà:
- Gạch lót nền phòng (600×600, 800x800...).
- Sàn gỗ lót phòng nếu có.
- Gạch lót WC các phòng (gạch ốp tường WC, gạch nền WC, gạch nhấn WC).
- Gạch lót ban công (300×600, 600×600...).
- Gạch lót sân thượng trước sau (300x300, 300×600, 600×600...)
- Gạch tàu lót mái nếu có.
- Gạch lót sân trước, gạch hành lang.
- Gạch trang trí mặt tiền nếu có (theo khối lượng quy định trong hợp đồng).
2. Cung cấp vật tư phần sơn nước:
- Bột trét, sơn nước trong nhà (không sơn lót trong nhà).
- Bột trét, sơn lót và sơn nước mặt tiền, bên ngoài nhà.
- Tất cả các vật tư phụ như cọ, rulo, giấy nhám, băng keo giấy...
- Sơn gai, sơn gấm, sơn giả đá nếu có (theo khối lượng quy định trong hợp đồng).
3. Cung cấp cửa đi, cửa sổ trong nhà và ngoài mặt tiền:
- Cửa đi các phòng trong nhà theo thiết kế (cửa gỗ tự nhiên, gỗ công nghiệp, cửa nhôm kính.)
- Cửa vệ sinh các phòng theo thiết kế (cửa gỗ tự nhiên, gỗ công nghiệp, cửa nhôm kính).
- Cửa đi, cửa sổ mặt tiền, ban công (thường sử dụng là cửa nhôm kính).
- Cửa đi, cửa sổ sân thượng, sân sau (thường sử dụng là cửa nhôm kính).
- Cửa sổ trong nhà, giếng trời (thường sử dụng là cửa nhôm kính).
- Vật tư phụ phần của như ổ khóa cửa chính, cửa phòng, cửa WC, bản lề, cục hít cửa.
4. Cầu thang trong nhà:
- Lan can cầu thang (lan can sắt, lan can kính, lan can gỗ...).
- Tay vịn cầu thang (gỗ, sắt...).
- Trụ cầu thang nếu có (gỗ, sắt...).
5. Hạng mục đá Granite (đá Marble/đá nhân tạo):
- Đá mặt nằm, mặt dựng, len cầu thang.
- Đá ngạch cửa.
- Đá mặt tiền (theo khối lượng quy định trong hợp đồng).
- Đá tam cấp (theo khối lượng quy định trong hợp đồng).
6. Thiết bị điện:
- Vỏ tủ điện tổng và tủ điện tầng (Sino, Panasonic...).
- MCB (cầu dao tự động), công tắc, ổ cắm (Sino, Panasonic...).
- Ô cắm điện thoại, Internet, truyền hình cáp (Sino, Panasonic...). Đèn thắp sáng trong phòng (đèn âm trần, đèn nổi, đèn tuýp...), Đèn ngoài sân.
- Đèn WC (đèn mâm ốp trần, đèn nổi ốp trần).
- Đèn trang trí tường cầu thang.
- Đèn gương.
- Đèn trang trí mặt tiền theo thiết kế,
- Đèn hắt trang trí trần thạch cao theo thiết kế.
7. Thiết bị vệ sinh, thiết bị nước:
- Bàn cầu.
- Lavabo và bộ xả.
- Vòi xả lavabo nóng lạnh.
- Cây tắm sen nóng lạnh.
- Vòi xịt WC.
- Vòi xả sân thượng, ban công.
- Các phụ kiện trong WC (phụ kiện 7 món).
- Phễu thu sàn (Inox chống hôi).
- Cầu chắn rác (Inox).
- Chậu rửa chén.
- Vòi rửa chén.
- Bồn Inox chứa nước trên mái.
- Máy bơm nước (Panasonic…).
- Hệ thống ống cấp nước nóng năng lượng mặt trời PPR (tùy theo quy định trong hợp đồng).
- Máy năng lượng mặt trời (tùy theo quy định trong hợp đồng).
- Hệ thống ống đồng máy lạnh, máy lạnh nếu có (tùy theo hợp đồng).
8. Cung cấp trần thạch cao và hạng mục sắt:
- Thạch cao trang trí, khung xương và tấm Vĩnh Tường (theo khối lượng quy định trong hợp đồng).
- Lan can ban công (sắt hộp, sắt mỹ nghệ, kính cường lực...).
- Tay vịn lan can ban công (sắt hộp, Inox).
- Cửa cổng (sắt hộp, sắt mỹ nghệ).
- Khung sắt mái lấy sáng cầu thang, lỗ thông tầng (sắt hộp, tấm lợp polycarbonate, tấm lợp kính cường lực).
9. Các hạng mục ngoài báo giá trọn gói:
- Máy nước nóng trực tiếp, gián tiếp.
- Hệ thống cửa cuốn, cửa kéo bên trong nhà và ngoài sân.
- Các phụ kiện WC chuyên biệt (vách kính tắm đứng, bồn tắm nằm, kệ lavabo...).
- Các thiết bị chiếu sáng khác như đèn chùm, đèn chiếu tranh, đèn cổng, đèn sân vườn…
- Các thiết bị điện gia dụng như ti vi, tủ lạnh, máy lạnh, máy hút mùi, bếp... Sân vườn, tiểu cảnh, các vật tư và thiết bị chăm sóc, tưới bồn hoa, tưới cây.
- Tất cả thiết bị chuyên dụng cho hồ bơi như máy bơm, hệ thống lọc, hệ thống cấp, máng nước tràn, đèn hồ bơi, phễu thu nước, thang inox hồ bơi…
- Các loại sơn giả đá, sơn giả gỗ, trần gỗ, lam gỗ, vách trang trí gỗ, đá... trong và ngoài công trình.
- Các thiết bị và vật tư hoàn thiện, đá ốp thi công phần thang máy, thiết bị âm thanh, camera, thiết bị điện thông minh và các loại máy móc chuyên dụng khác.
- Tất cả các thiết bị nội thất như bếp, bàn ghế, tủ giường....
- Các chủng loại vật tư khác ngoài bảng phân tích vật tư hoàn thiện như mô tả trong hợp đồng đã ký kết.
- Tùy theo thỏa thuận giữa hai bên, những trang thiết bị, vật tư này có thể đưa vào phụ lục hợp đồng để tính toán thi công đồng bộ.