Kinh nghiệm thi công xây dựng

I. CÔNG TÁC CHUẨN BỊ

1. Chuẩn bị pháp lý khởi công

Vậy là sau tất cả các bước chuẩn bị giấy tờ, pháp lý, thiết kế, chúng ta cũng tiến đến gần thời điểm khởi công công trình. Vậy điều kiện để khởi công xây dựng theo quy định pháp luật sẽ gồm những gì?

Quy định về điều kiện khởi công xây dựng công trình đã được sửa đổi tại Luật Xây dựng sửa đổi 2020 có hiệu lực từ ngày 01/01/2021.

Cụ thể, từ ngày 01/01/2021, việc khởi công xây dựng công trình phải bảo đảm các điều kiện sau:

- Có mặt bằng xây dựng để bàn giao toàn bộ hoặc từng phần theo tiến độ xây dựng;

- Có giấy phép xây dựng đối với công trình phải xin giấy phép xây dựng theo quy định;

- Có thiết kế bản vẽ thi công của hạng mục công trình, công trình khởi công đã được phê duyệt;

- Chủ đầu tư đã ký kết hợp đồng với nhà thầu thực hiện các hoạt động xây dựng liên quan đến công trình được khởi công theo quy định;

- Có biện pháp bảo đảm an toàn, bảo vệ môi trường trong quá trình thi công xây dựng;

- Chủ đầu tư đã gửi thông báo về ngày khởi công xây dựng đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương trước thời điểm khởi công xây dựng ít nhất là 03 ngày làm việc;

- Riêng trường hợp khởi công xây dựng nhà ở riêng lẻ chỉ cần đáp ứng điều kiện quy định về giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng.

Trước khi khởi công xây dựng 03 ngày làm việc, chủ đầu tư phải gửi cho UBND cấp phường, xã nơi xây dựng công trình những loại giấy tờ cơ bản như sau:

- Thông báo khởi công xây dựng công trình (theo mẫu quy định của địa phương).

- Bản sao y giấy phép, bản sao y bản vẽ xin phép xây dựng.

- Bản sao y Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (sổ hồng, sổ đỏ).

- Bản sao y giấy tờ chứng thực cá nhân của người đứng tên trên sổ hồng, sổ đỏ.

Đối với nhà ở riêng lẻ có tổng diện tích sản xây dựng nhỏ hơn 250m2 hoặc dưới 3 tầng hoặc có chiều cao dưới 12m, chủ nhà được tự thiết kế nhưng phải phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt và chịu trách nhiệm trước pháp luật về chất lượng thiết kế, tác động của công trình xây dựng đến môi trường và an toàn của các công trình lân cận.

Đối với nhà ở riêng lẻ có tổng diện tích sàn xây dựng lớn hơn 250m2 hoặc trên 2 tầng hoặc có chiều cao trên 12m, việc thiết kế phải được tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện năng lực theo quy định thực hiện. Đối với nhà ở từ 7 tầng trở lên, việc thiết kế phải được tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện năng lực theo quy định thực hiện và phải được thẩm định theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 26 Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18 tháng 6 năm 2015 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng.

Vậy đối với nhà ở riêng lẻ có tổng diện tích sàn xây dựng lớn hơn 250m2 hoặc trên 2 tầng hoặc có chiều cao trên 12m, cần phải bổ sung một số giấy tờ sau khi nộp thông báo khởi công:

- Hợp đồng tư vấn thiết kế có đóng dấu ký tên của Công ty tư vấn thiết kế - Bản sao y Giấy phép kinh doanh của Công ty tư vấn thiết kế.

- Bổ nhiệm Chủ trì thiết kế kiến trúc và Chứng chỉ hành nghề của Chủ trì thiết kế kiến trúc.

- Bản vẽ thiết kế kỹ thuật thi công có đóng dấu ký tên của Công ty tư vấn thiết kế.

- Hợp đồng thi công xây dựng có đóng dấu ký tên của Công ty thi công xây dựng.

- Bản sao y Giấy phép kinh doanh của Công ty thi công xây dựng.

- Bổ nhiệm Chỉ huy trưởng công trình và bản sao y chứng chỉ Chỉ huy trưởng công trình.

- Danh sách công nhân và Bảo hiểm tai nạn của công nhân làm việc tại công trình.

- Bản thuyết minh biện pháp thi công tầng hầm với công trình có thi công tầng hầm và các loại giấy tờ khác có liên quan đối với công trình xây dựng từ 7 tầng trở lên (Hồ sơ khảo sát địa chất, Hồ sơ quan trắc công trình...).

Anh chị có thể nhờ nhà thầu xây dựng, đơn vị thiết kế hỗ trợ thực hiện các giấy tờ để việc khởi công diễn ra kịp thời.

2. Xác định ranh giới của lô đất xây dựng

Đây là một bước chuẩn bị cực kỳ quan trọng trước khi tiến hành xây nhà. Với những căn nhà xây dựng trong khu đô thị, xây dựng trên đất hiện hữu thì việc xác định ranh giới đất tương đối đơn giản. Nhưng nếu kích thước lô đất thực tế không khớp với kích thước trên Giấy chứng nhận, kích thước trên giấy phép xây dựng, hoặc không xác định được rõ ranh giới sử dụng đất thì chủ đầu tư phải nhờ cơ quan chức năng xác định và bàn giao mốc xây dựng đầy đủ. Điều này sẽ tránh được kiện tụng với hàng xóm hay rủi ro chồng chéo đất, gây ảnh hưởng đến việc xây dựng cũng như hoàn công sau này.

Đối với những lô đất thuộc khu dự án hoặc khu dân cư quy hoạch, chủ đầu tư nhất quyết phải yêu cầu chủ dự án cung cấp biên bản bàn giao đất và mốc lộ giới đã được xác định rõ, vì có thể kế bên có rất nhiều lô đất chưa được xây dựng nên việc nhầm lẫn rất dễ xảy ra. Đã có nhiều trường hợp định vị và xây dựng nhằm lô đất, hậu quả là ảnh hưởng rất lớn đến tiền bạc và thời gian để giải quyết tranh chấp pháp lý.

3. Ghi nhận hiện trạng của công trình kế bên lô đất xây dựng

Trước khi thi công, chủ đầu tư và nhà thầu xây dựng cần chụp ảnh, ghi nhận hiện trạng các công trình lân cận để làm cơ sở xử lý trong trường hợp công trình của mình làm hư hại gây ảnh hưởng trong quá trình xây dựng. Việc chụp chi tiết hiện trạng cả bên ngoài lẫn bên trong (nếu được phép) sẽ là cơ sở để giải quyết các thưa kiện như nứt tường, bung nền, bung gạch, thấm dột... của những căn nhà kế bên khi tiến hành thi công. Tất nhiên, nhà thầu sẽ ghi nhận những hiện trạng công trình và ký cam kết chịu trách nhiệm đối với các công trình kế bên trong suốt quá trình thi công (hoặc cam kết sẵn trong hợp đồng xây dựng) hoặc đưa ra biện pháp tối ưu nhất để không bị ảnh hưởng nhiều đến nhà kế bên vì việc này là không thể tránh khỏi trong thực tế xây dựng.

Lưu ý: Nhà thầu xây dựng mặc định không chịu trách nhiệm về việc ảnh hưởng xung quanh trong giai đoạn phá dỡ công trình cũ và ép cọc bê tông (sẽ do đơn vị phá dỡ và đơn vị ép cọc chịu trách nhiệm), trừ khi hai bên thỏa thuận từ đầu là giao luôn phần này cho nhà thầu xây dựng. Chủ nhà cần cân nhắc việc giao trọn gói công tác tháo dỡ và ép cọc cho nhà thầu xây dựng để thuận tiện cho việc giải quyết phát sinh nếu có sự cố xảy ra.

4. Động thổ – Khởi công

Động thổ và khởi công đều là những buổi lễ cầu mong sự may mắn, suôn sẻ, thuận lợi cho quá trình xây dựng cũng như khi gia chủ vào ở gặp được nhiều điều bình an. Đây là vấn đề liên quan đến tâm linh và văn hóa nên có thể có những quan niệm khác nhau. Tuy nhiên, theo tìm hiểu của chúng tôi thì động thổ và khởi công có những điểm khác nhau chứ không phải là một như đa số mọi người biết.

Động thổ

Lễ động thổ mang ý nghĩa là thông báo cho thổ địa, vong linh, thánh thần về việc xây dựng trên mảnh đất đó, mong họ phù hộ cho công việc xây dựng diễn ra thuận lợi, nhanh chóng, gia chủ vào ở sẽ được khỏe mạnh, an yên. Do đó, việc động thổ tốt nhất được thực hiện ngay trước khi có bất cứ hoạt động nào như đập phá tháo dỡ (đối với đất có công trình cũ) hoặc bắt đầu san lấp, ép cọc (đối với công trình trên đất trống).

Trước khi động thổ, cần xem tuổi của gia chủ, ngày giờ tiến hành có phù hợp hay không. Nếu gia chủ không hợp tuổi trong năm đó thì có thể mượn tuổi để tiến hành các nghi lễ. Người cho mượn tuổi nên là người đứng tuổi, phước lộc, sức khỏe dồi dào, con cháu đông đúc.

Vì một lý do nào đó mà quá trình xây dựng không thể bắt đầu đúng ngày anh chị đã ấn định từ trước (vướng mắc giấy phép, pháp lý, hồ sơ thiết kế chưa hoàn thiện...). Gia chủ hoàn toàn có thể làm lễ động thổ để lấy ngày bằng cách thực hiện đầy đủ các nghi thức của lễ động thổ rồi khởi công vào thời điểm khác trong tương lai.

Tùy thuộc vào phong tục, văn hóa của từng vùng miền nói chung và quan điểm của từng gia chủ nói riêng, mâm cúng động thổ có thể là mâm cúng chay hay mặn, cách sắp xếp và bài trí mâm lễ khác nhau. Chủ yếu là thể hiện được sự cầu xin chân thành để quá trình xây dựng được suôn sẻ, mọi sự được bình an và hanh thông cho cả cho gia chủ và thợ thầy.

Lời khuyên: Việc động thổ không chỉ là vấn đề tâm linh mà nó còn là một truyền thống văn hóa có từ lâu đời. Cho dù anh chị không tin các vấn đề tâm linh cũng nên chuẩn bị một bàn cúng động thổ nhỏ hoặc nhờ nhà thầu thực hiện.

Khởi công

Lễ khởi công khác so với lễ động thổ ở điểm ít mang nặng vấn đề tâm linh hơn. Chủ yếu đây là một buổi lễ ra quân bắt đầu xây dựng, thông báo cho mọi người biết được công trình đã bắt đầu tiến hành xây dựng. Lễ khởi công thường được tiến hành sau khi đã giải phóng mặt bằng (ở một vài dự án thì tiến hành sau cả hoạt động ép cọc).

Thông thường, nếu gia chủ tự thuê tháo dỡ và ép cọc thì sẽ làm lễ động thổ trước khi bắt đầu tháo dỡ, ép cọc và đơn vị thi công sẽ làm lễ khởi công khi nhận lại mặt bằng rồi bắt đầu xây dựng. Nếu nhà thầu chính bao hết các công đoạn thì có thể gộp hai lễ thành một và bắt đầu ngay trước khi tháo dỡ. Các hoạt động động thổ và khởi công chủ yếu là vấn đề về tâm linh, văn hóa và tâm lý, không có yếu tố nào là kỹ thuật ở đây. Nếu anh chị vẫn lấn cấn về các khâu và cách thức thực hiện, hãy tham khảo ý kiến của chuyên gia phong thủy hoặc "thầy" mà anh chị cảm thấy tin tưởng.

5. Chuẩn bị mặt bằng

Thông thường, nhà thầu xây dựng sẽ nhận mặt bằng sạch sẽ đã được ép cọc và tiến hành xây dựng từ đó. Tuy nhiên tùy theo thỏa thuận, nhà thầu có thể bao trọn gói các công đoạn kể cả phá dỡ công trình cũ, gia cố nền móng (ép cọc).

5.1. Phá dỡ công trình

Nếu công trình của anh chị ở khu đất trống hoặc sát bên đều là những công trình mới xây bài bản thì việc tháo dỡ không có gì là quá phức tạp. Tuy nhiên, nếu công trình của anh chị nằm sát vách với công trình đã xây dựng lâu năm hoặc cũ nát, việc tháo dỡ là rất phức tạp vì có thể ảnh hưởng rất lớn đến công trình liền kề. Trong trường hợp này, anh chị cần phải yêu cầu nhà thầu phá dỡ thực hiện các công việc sau: khảo sát và ghi nhận thật kỹ hiện trạng các công trình giáp ranh thực hiện công tác bao che bằng lưới mắt cáo, hoặc kết hợp lưới và bạt phủ để hạn chế tối thiểu rơi vãi và bụi bặm ra xung quanh; lên phương án tháo dỡ phù hợp (từ trong ra ngoài, từ trên xuống dưới...) và phương án vận chuyển xà bần đổ đi; tiên lượng trước những khả năng có thể xảy ra; đề xuất các phương án xử lý sự cố nếu có. Đồng thời phải chắc chắn là nhà thầu tháo dỡ có đủ năng lực cũng như khả năng tài chính và pháp lý để chịu trách nhiệm cho sự cố có thể xảy ra, tránh trường hợp bỏ của chạy lấy người.

Tốt nhất là chủ nhà nên giao công tác tháo dỡ này cho nhà thầu thi công chính để nhà thầu tự kiểm soát công tác tháo dỡ, đưa ra phương án tối ưu và chịu trách nhiệm cho cả phần tháo dỡ này. Tránh trường hợp đơn vị tháo dỡ bên ngoài không hợp tác, làm ẩu, bừa bãi, không thực hiện công tác bao che, gia cố đảm bảo an toàn trong quá trình tháo dỡ. Những đội tháo dỡ bên ngoài không uy tin thường báo giá rất rẻ và gần như không chịu trách nhiệm khi có bất cứ vấn đề nào, khi xảy ra sự cố thì chủ nhà phải đứng ra chịu hậu quả.

Có những trường hợp sau khi tháo dỡ nhà cũ, không thể tiến hành thi công ép cọc vì đơn vị tháo dỡ độc lập không gỡ bỏ hầm phân, hệ móng, đà kiềng cũ nằm sâu dưới lớp đất nền cũ... Do vậy, cần có sự thống nhất, phối hợp và có người chịu trách nhiệm cho toàn bộ tổng thể công việc thi công.

5.2. Gia cố nền móng

Sau khi hoàn thành công tác tháo dỡ để có mặt bằng xây dựng, bước kế tiếp là gia cố nền móng đối với khu vực đất yếu, đất bùn lầy hoặc công trình trên 2 tầng. Tùy theo thiết kế kết cấu được tính toán mà có những phương án thi công và gia cố mỏng khác nhau. Các phương pháp gia cố nền móng phổ biến hiện nay được sử dụng có thể kể đến là:

a, Ép cọc cừ tràm, cọc tre:

Cừ tràm được sử dụng để gia cố nền đất ở những vùng đất luôn ẩm ướt, ngập nước, cao độ mực nước ngầm đủ phủ đầu cừ. Nếu vùng đất khô ướt thất thưởng thì cừ tràm mục rất nhanh, không thích hợp để thi công. Cừ tràm thích hợp với các công trình 1 – 2 tầng có giá thành rẻ. Thông thường, cừ tràm được đóng 25 cây/m2, mỗi cây cừ dài trung bình 4 – 6m.

Cừ tràm cũng có thể thay thế bằng cọc tre tùy điều kiện thực tế, được sử dụng nhiều ở miền Bắc nước ta.

Ưu điểm:

• Cừ tràm có giá thành rẻ, phổ biến và được sử dụng nhiều ở các địa phương trong khu vực miền Nam, các vùng gần sông, đầm, kênh, mương... Giá một cây cừ tràm có đường kính thân cây tầm 10 – 12cm khoảng 40.000 – 50.000 đồng.
• Khả năng chịu tải trọng của cừ tràm đối với các công trình có quy mô không quá lớn rất tốt, độ bền chắc có thể lên tới 50 – 60 năm trong điều kiện địa chất phù hợp.
• Cọc cừ tràm rất phù hợp với các công trình có mực nước ngầm cao, gần kênh rạch, sông suối. Ưu điểm này xuất phát từ đặc tính ưa nước, khả năng chịu nước, chịu phèn, mặn và độ ẩm cao, có thể hạn chế mối mọt trong môi trường ẩm.
• Việc thi công cừ tràm hiện nay không đòi hỏi quá nhiều công sức, nhân công. Với sự hỗ trợ của máy móc, chỉ cần 3 – 4 công nhân có thể thực hiện công việc thi công cừ tràm nhanh chóng, tiện lợi.

Nhược điểm:

• Các cây cừ tràm không đồng đều về độ cao, độ thẳng và kích thước thân cây. Điều này dẫn đến việc khó điều chỉnh khi tiến hành thi công, yêu cầu công nhân có kinh nghiệm khi sử dụng cọc cừ tràm.
• Sử dụng cọc cừ tràm ở khu vực khô hạn, mực nước ngầm thấp dễ dẫn đến việc mối mọt, từ đó giảm tuổi thọ của công trình.
• Không sử dụng được cho những công trình lớn, tải trọng cao.

b, Ép cọc bê tông cốt thép:

Đây là biện pháp gia cố nền đất thông dụng nhất hiện nay trong xây dựng nhà ở dân dụng có quy mô từ 3 tầng trở lên. So sánh với những phương pháp thi công khác, ép cọc bê tông gây ra ít tiếng ồn, ít chấn động cho các công trình lân cận, có thể kiểm tra chất lượng của các cọc ép bằng cách ép thử từng đoạn cọc và tiến hành xác định sức chịu tải của cọc qua lực ép cuối cùng. Phương pháp này được thực hiện rất nhanh, gọn, có thể biết được sơ bộ tải trọng khi ép cọc.

Có hai loại cọc được sử dụng phổ biến là cọc vuông (250 × 250, 300 x 300mm...) và cọc tròn ly tâm (D300, D350, D400...).

Có ba phương pháp ép cọc bê tông cốt thép chính sau:

Ép neo:

Ép neo là phương pháp thi công ép cọc dùng mũi neo khoan sâu xuống lòng đất để làm đối trọng thay vì dùng tải sắt hay tải bê tông. Đây là phương pháp ép cọc bằng máy ép thủy lực, về hình thức thì phương pháp ép cọc neo giống với ép cọc tải sắt.

• Ưu điểm: Áp dụng được cho hẻm nhỏ, mặt bằng thi công chật hẹp.
• Nhược điểm: Vì sử dụng neo làm đối trọng nên tải trọng của phương án ép neo chỉ tầm 35 – 45 tấn, một phần vì phương pháp này sử dụng neo để khoan sâu dưới đất nên khi ép sát những nhà kế bên là nhà cấp bốn, nhà quá nát có thể gây bật móng, nứt tường nhà hàng xóm. Nên chú ý thật kỹ khi tiến hành ép hoặc có thể dời vị trí khoan cách xa ranh giới đất hàng xóm để hạn chế tối đa ảnh hưởng này.

 

Ép tải:

Ép cọc bê tông tải là hình thức ép cọc tạo đối trọng bằng sắt hoặc tải bê tông. Ép cọc bê tông bằng tải sắt có tải trọng cao, điều chỉnh tải trọng dễ dàng, không cồng kềnh như tải bê tông và chiếm ít diện tích thi công hơn. Đây là dạng ép cọc gần như là phổ biến nhất đối với công trình nhà ở hiện nay.

• Ưu điểm: Vì sử dụng tải sắt hoặc tài bê tông làm đối trọng nên tải trọng của phương án ép này lên đến 70 – 150 tấn.
• Nhược điểm: Chỉ áp dụng trong những công trình vừa và lớn, mặt bằng thi công rộng rãi. Đối với khu vực hẻm nhỏ hoặc công trình không có mặt bằng thì không thể thi công được vì không đủ diện tích để vận chuyển máy móc, thao tác và dời tải.

 

Cọc khoan nhồi

Thay vì ép cọc bê tông đúc sẵn xuống nền đất thì chúng ta sẽ đặt ống vách, khoan lỗ xuống nền đất bên trong ống vách, đưa lồng sắt xuống và đổ bê tông vào hố đó, sau đó rút ống vách lên. Đây là phương pháp thường áp dụng cho các công trình lớn, tải trọng cao hoặc công trình kẹp giữa các công trình có móng yếu.

• Ưu điểm: Độ chịu tải lớn. Quá trình thi công không gây ảnh hưởng, chấn động đến các công trình và môi trường xung quanh, vì vậy có thể thi công qua các lớp cát dày và cả lớp đất cứng.
• Nhược điểm: Việc kiểm tra chất lượng cọc rất phức tạp và tốn kém, ma sát thành cọc khoan nhồi với đất giảm đi đáng kể do quá trình khoan tạo lỗ. Xử lý khuyết tật cọc cũng rất khó khăn, thậm chí phải phá bỏ làm mới. Đòi hỏi công nghệ thi công với kỹ thuật và tay nghề cao, giá thành thi công cũng cao hơn so với phương án ép cọc hay ép neo. Thời gian thi công lâu, có thể lên tới 30 – 60 ngày cho công tác gia cố nền đất nếu sử dụng phương pháp này.

Ngoài ra còn phương pháp ép cọc bằng robot, tuy nhiên phương pháp này thường chỉ dùng cho các công trình và dự án lớn, hiếm khi được sử dụng trong nhà ở riêng lẻ.

Gia cố nền móng khi thi công tầng hầm

Trước khi thi công phần móng, tùy theo hiện trạng đất nền và quy mô công trình, cần có các biện pháp gia cố nền đất phù hợp để chống lún, đảm bảo công trình ổn định. Đối với công trình có tầng hầm, song song với việc gia cố nền mỏng còn phải chống sạt lở công trình lân cận. Biện pháp thi công tùy theo thiết kế và hiện trạng cũng như điều kiện thi công, có thể là ép cừ Larsen hoặc khoan cọc vây bê tông.

Hiện nay đối với công trình nhà ở riêng lẻ trong khu đô thị, phương án ép cừ Larsen hay được sử dụng nhất vì thi công thuận tiện, thời gian thi công nhanh và tiết kiệm được diện tích vách hầm. Nhưng cũng có những trường hợp bắt buộc phải thi công bằng phương án cọc vây, ví dụ như những công trình có diện tích hầm lớn và sâu, công trình cao tầng hoặc địa chất đất quá cứng không thể ép cừ Larsen,... Nhược điểm của phương án này là chi phí tốn kém, thời gian thi công lâu và chiếm diện tích tầng hầm lớn hơn là sử dụng cừ Larsen, vì cọc vây bê tông có đường kính tối thiểu là 200 – 500mm đối với nhà dân, công trình nhỏ và 600mm trở lên với công trình cao tầng.

6. Các công tác chuẩn bị khác

Ngoài những công tác lớn trên, để quá trình thi công diễn ra suôn sẻ, không bị cản trở bởi những vấn đề không đáng có, anh chị và nhà thầu nên chuẩn bị trước một số việc như sau:

Điện nước: Chủ đầu tư liên hệ với Sở điện lực, thủy cục để di dời đồng hồ điện nước đến vị trí thuận lợi cho quá trình thi công. Đảm bảo cung cấp đầy đủ điện nước trong suốt quá trình thi công. Tùy theo hợp đồng thi công mà chi phí điện nước có thể do chủ đầu tư hoặc đơn vị thi công chịu trách nhiệm thanh toán toàn bộ trong suốt quá trình thi công.

Nơi tập kết vật liệu: Nếu mặt bằng của anh chị nhỏ hẹp, bắt buộc phải tập kết vật liệu ở lòng lề đường trong quá trình thi công, chủ đầu tư hoặc nhà thầu thi công phải liên hệ với UBND quận (đối với tuyến đường đô thị) hoặc UBND Phường (đối với tuyến đường khu dân cư, đường hẻm) đề được cấp phép sử dụng vỉa hè trong quá trình thi công công trình.

Tại điểm a, khoản 6, Điều 12 Nghị định 100/2019/NĐ-CP ngày 30 tháng 12 năm 2019 xử phạt vi phạm hành chính lĩnh vực giao thông đường bộ, đường sắt quy định phạt tiền từ 4 – 6 triệu đồng đối với cá nhân, từ 8 – 12 triệu đồng đối với tổ chức thực hiện một trong các hành vi vi phạm sau đây: đổ, để trái phép vật liệu, chất phế thải trong phạm vi đất dành cho đường bộ. Ngoài ra, buộc phải tháo dỡ công trình xây dựng trái phép (không có giấy phép hoặc không đúng với giấy phép) và khôi phục lại tình trạng ban đầu đã bị thay đổi do vi phạm hành chính gây ra.

Nơi đi vệ sinh, tắm rửa, nghỉ ngơi của thợ thầy: Đây là việc mà nhà thầu phải chuẩn bị, nhưng đây là công tác khá nhạy cảm, anh chị cần hỏi trước nhà thầu xem họ chuẩn bị việc này ra sao, có ảnh hưởng gì đến vệ sinh chung cũng như gây khó chịu cho hàng xóm hay không. Tốt nhất nhà thầu nên tìm kiếm nhà gần khu vực thi công cho công nhân ở tạm trong giai đoạn đầu thi công và bố trí nhà WC di động để công nhân thuận tiện trong quá trình sinh hoạt.

7. Giám sát thi công, giám sát tác giả, bảng tiến độ

Giám sát thi công: Nếu gia chủ có đơn vị tư vấn giám sát độc lập (Xem lại phần Tìm kiếm chuyên gia) thì ở giai đoạn này, tư vấn giám sát sẽ bắt đầu thực hiện công việc của mình:

• Kiểm tra các điều kiện khởi công công trình theo Luật Xây dựng.
• Kiểm tra lại các mốc ranh đất so với bản vẽ thiết kế có phù hợp hay không. Nếu sai lệch, phải báo ngay với đơn vị thiết kế để đưa ra phương án điều chỉnh kịp thời.
• Bắt đầu giám sát, kiểm tra quá trình thi công công trình theo trình tự thực tế và báo cáo cho chủ đầu tư.

 

Giám sát tác giả: Được thực hiện bởi đơn vị tư vấn thiết kế và gồm các công việc sau:

• Giải thích và làm rõ các tài liệu thiết kế công trình khi có yêu cầu của chủ đầu tư, nhà thầu thi công xây dựng và nhà thầu giám sát thi công xây dựng công trình.
• Phối hợp với chủ đầu tư khi được yêu cầu đề giải quyết các vướng mắc, phát sinh về thiết kế trong quá trình thi công xây dựng, điều chỉnh thiết kế phù hợp với thực tế thi công xây dựng công trình, xử lý những bất hợp lý trong thiết kế theo yêu cầu của chủ đầu tư.
• Thông báo kịp thời cho chủ đầu tư và kiến nghị biện pháp xử lý khi phát hiện việc thi công sai với thiết kế được duyệt của nhà thầu thi công xây dựng.
• Tham gia nghiệm thu công trình xây dựng khi có yêu cầu của chủ đầu tư. Trường hợp phát hiện hạng mục công trình, công trình xây dựng không đủ điều kiện nghiệm thu, phải có ý kiến kịp thời bằng văn bản gửi chủ đầu tư.

Nhật ký công trình: Đối với những công trình lớn, nhật ký công trình là văn bản rất quan trọng nhằm trao đổi thông tin được xác nhận giữa chủ đầu tư, nhà thầu thi công, đơn vị thiết kế; phản ánh trình tự, thời gian, điều kiện thi công và chất lượng và chất lượng thi công; trình theo những mốc thời gian cụ thể.

Tuy nhiên trong thời đại công nghệ ngày nay, với sự phát triển rất mạnh của smartphone và Internet 4G, việc thực hiện nhật ký công trình nhà ở chỉ đơn giản là add (thêm) đại diện chủ đầu tư, đại diện đơn vị thiết kế, đại diện nhà thầu và giám sát vào một Group (nhóm) trò chuyện trên một trong các ứng dụng nhắn tin như Zalo (phổ biến), Viber, Messenger... Toàn bộ quá trình trao đổi, xác nhận đều được ghi lại và lưu trữ trực tuyến, dữ liệu này sẽ được xem lại để đối chiếu nếu có tranh chấp xảy ra. Yêu cầu các bên thường xuyên phản hồi, báo cáo, và thông tin liên tục trên ứng dụng này để chủ đầu tư có thể theo dõi quá trình thi công. Việc này giúp công việc diễn ra nhanh chóng, mọi việc có thể quyết định ngay lập tức, không cần các bên phải có mặt ký xác nhận tại công trình trừ các trường hợp cần thiết.

Lưu ý: Hiện nay có một số ứng dụng cho phép thu hồi tin nhắn đã gửi, nên nếu có các quyết định quan trọng, anh chị nên chụp màn hình hoặc yêu cầu xác nhận lại qua email hoặc tin nhắn SMS (tin nhắn truyền thống được gửi trực tiếp từ sim số điện thoại) để đảm bảo việc lưu trữ. Đối với ứng dụng Zalo, hình ảnh sẽ bị xóa sau một thời gian, vì vậy anh chị nên lưu lại các hình ảnh, thông tin quan trọng về máy.

Bảng tiến độ thi công: Là tài liệu giúp theo dõi và kiểm soát thời gian thì công công trình. Đối với công trình lớn, đây là tài liệu bắt buộc. Nhưng với nhà ở nhỏ, tài liệu này thường hay bị bỏ qua. Chủ đầu tư nên yêu cầu đơn vị thi công cung cấp bảng tiến độ dự kiến thi công của từng hạng mục theo hợp đồng (không cần quá chi tiết, chỉ cần những hạng mục chính) để dễ dàng đối chiếu và giảm sát thời gian thi công theo thực tế, giúp tăng hiệu quả giám sát và đốc thúc nhắc nhở nếu thời gian thì công thực tế lệch quá xa so với bảng tiến độ mà không có giải thích hợp lý. Đồng thời dựa vào bảng tiến độ, chủ đầu tư có thể chuẩn bị trước về tài chính cũng như lựa chọn vật tư, trang thiết bị cho từng giai đoạn thi công cụ thể.

Ở giai đoạn chuẩn bị trước khi thi công, gia chủ cần hoàn thành checklist sau:

• Giấy phép xây dựng
• Hồ sơ thiết kế kỹ thuật thi công
• Thông báo cho địa phương thời điểm thi công
• Thông báo cho đơn vị giám sát thi công, đơn vị thiết kế
• Lập nhóm trò chuyện trực tuyến
• Chụp hình hiện trạng công trình lân cận trước khi phá dỡ
• Di dời đồng hồ điện nước
• Kiểm tra nơi tập kết vật liệu, xin phép địa phương nếu cần thiết
• Tìm hiểu nơi vệ sinh, ăn ở của thợ thầy trước khi thi công
• Kiểm tra, theo dõi bảng tiến độ thi công
• Động thổ
• Tiến hành phá dỡ
• Xác định lại ranh đất, điều chỉnh thiết kế theo thực tế nếu cần thiết Khảo sát địa chất nếu cần thiết
• Gia cố nền đất

II. XÂY DỰNG PHẦN THÔ

Sau khi thực hiện xong các bước chuẩn bị trên, đơn vị thi công sẽ chính thức thực hiện thi công phần thô công trình, bao gồm các bước cơ bản như sau:

1. Công tác thi công phần móng và công trình ngầm

• Tổ chức công trường, làm lán trại cho công nhân (nếu điều kiện mặt bằng cho phép).
• Đào đất móng, dầm móng, đà kiềng, hầm phân, bể nước ngầm, vận chuyển đất đào đi đổ (bằng thủ công hoặc cơ giới).
• Gia cố vách hầm đối với công trình thi công tầng hầm/bán hầm.
• Đập đầu cọc bê tông cốt thép (đối với công trình có móng thi công bằng phương pháp ép cọc bê tông hoặc khoan cọc nhồi).
• Đổ bê tông lót đá 4x6 Mac 100, dày 100mm vị trí đáy móng, dầm móng, đà kiềng.
• Gia công và lắp dựng cốt thép, đóng cốp pha móng, dầm móng, đà kiềng. Nghiệm thu công tác lắp dựng ván khuôn, cốt thép trước khi đổ bê tông. Đổ bê tông móng, dầm móng và đà kiềng.
• Xây dựng hầm phân bằng gạch thẻ, tô chống thấm mặt trong hầm phân, hố ga, bể nước, đổ bê tông đáy, nắp hầm.
• Gia công và lắp dựng cốt thép, đóng cốp pha, gia cố và đổ bê tông vách hầm đối với công trình có tầng hầm/bán hầm.
• San lấp đất, tôn nền (nếu có).
• Lập biên bản nghiệm thu với từng hạng mục sau khi thi công xong và trước khi thi công những hạng mục kế tiếp.

Những điều cần lưu ý trong giai đoạn này:

• Cần đặc biệt chú ý đến việc gia cố vách hầm/bán hầm và đảm bảo an toàn cho công trình lân cận ở giai đoạn này, đặc biệt ở các khu dân cư cũ nát.
• Bể nước ngầm, hố ga và hầm phân cần được xử lý chống thấm kỹ và không nên để gần nhau để tránh rò rỉ, ảnh hưởng tới chất lượng nguồn nước.
• Kiểm tra định vị tim cổ cột chính xác trước khi đổ bê tông.
• Thời gian thực hiện: 10 – 15 ngày cho phương án móng mọc, 15 – 20 ngày cho phương án cuốn chiếu móng băng và 30 – 45 ngày trở lên cho nhà thi công tầng hầm.

2. Công tác thi công sàn các tầng

• Gia công và lắp dựng cốt thép, cốp pha cột, dầm, sàn các tầng, sàn sân thượng, sàn mái.
• Nghiệm thu công tác lắp dựng ván khuôn, cốt thép trước khi đổ bê tông. • Đổ bê tông cột, dầm, sàn các tầng, sân thượng, mái, cầu thang.
• Gia công và lắp dựng cốt thép, cốp pha và đổ bê tông cầu thang và xây bậc cầu thang bằng gạch thẻ (đối với dạng thang bản bê tông cốt thép truyền thống).
• Lập biên bản nghiệm thu với từng hạng mục.

Những điều cần lưu ý trong giai đoạn này:

• Khi chuẩn bị lắp dựng ván khuôn cột, dầm, sàn, cần lưu ý chừa 2cm tỉnh từ ranh đất giữa hai công trình lân cận để tô hai vách tường bao đó.
• Khi đặt thép, cần lưu ý các vị trí cần thép chờ theo thiết kế (thép chờ dầm,
• sàn, cầu thang, tam cấp, dầm thang máy, thép râu xây tường, thép neo sản để thi công,...).
• Kiểm tra kích thước, vị trí dầm sàn để tránh bị méo, sai lệch so với thiết kế.
• Kiểm tra các vị trí chuẩn bị cho bồn hoa, lam, sê-nô, đan, mảng tưởng lỗi, mái,...
• Chỉ tháo cây chống cốp pha sau ít nhất 10 ngày (kể cả khi có phụ gia đông kết nhanh R7) và chỉ được tháo sau khi đổ cách tầng.
• Kiểm tra hệ thống ống điện, nước âm chờ phục vụ công tác điện nước. Với các vị trí ống thoát phân, thoát nước thu sàn, nước sinh hoạt và thoát mưa, nên cho đơn vị thi công đặt ống thoát trực tiếp khi đổ bê tông, không khoan cắt lắp đặt sau vì rất dễ thấm ở các vị trí này. Kiểm tra các vị trí sàn âm, giật cấp.
• Kiểm tra vị trí chừa lỗ sàn cho hộp kỹ thuật.
• Sau khi đổ bê tông, phải tiến hành bảo dưỡng bê tông liên tục trong 2 – 3 ngày để đảm bảo bê tông ninh kết và đạt được cường độ tối đa. Có thể bảo dưỡng bằng nhiều cách khác nhau như tưới và ngâm nước giữ ẩm bê tông, trải lớp ni lông hoặc vải bố lên bề mặt....
• Thời gian thực hiện: 7 – 10 ngày/sàn áp dụng cho sàn có diện tích khoảng 50 – 100m

3. Công tác xây tường

• Tháo cốp pha khi đạt thời gian yêu cầu, xây toàn bộ tường bao.
• Xây tường ngăn chia phòng, tường vệ sinh.
• Lắp dựng khung cửa (khung ngoại) trong quá trình xây đối với cửa gỗ tự nhiên hoặc cửa sắt, với cửa gỗ công nghiệp và cửa nhôm kính thì lắp đặt sau khi đã xây trát xong,
• Lắp đặt hệ thống điện, ống nước, ống máy lạnh, hộp nối điện…

Những điều cần lưu ý trong giai đoạn này:

• Kiểm tra kích thước và định vị cửa khi thi công.
• Nên có lanh-tô bê tông cốt thép cho tất cả các cửa để tăng cường độ ổn định, tránh hiện tượng nứt góc cửa. Đối với vị trí không thể đổ lanh-tô, có thể tăng cường bằng hai thanh thép Ø12.
• Nên xây gạch đinh cho tất cả các vị trí tiếp giáp với khung cửa để tăng khả năng chịu lực.
• Cứ 5 – 7 hàng gạch ống thì nên có một hàng gạch đinh hoặc đà giằng tường bằng bê tông cốt thép (tùy đơn vị thi công) để giúp tường chắc chắn hơn.
• Kiểm tra bề dày của tường xây theo bản vẽ thiết kế.
• Tường bao che, tường ngăn dài trên 4m đối với tưởng 100mm và trên 6m đối với tường 200mm nên có bổ trụ để tăng độ ổn định của tưởng. Nên có bổ trụ ở các vị trí góc tưởng.
• Đối với tường vị trí WC, tưởng ban công, sân thượng trước và sau nên xây từ 5 – 7 hàng gạch đinh ở chân để hạn chế thấm nứt vị trí tiếp giáp giữa chân tưởng và sàn. Để đảm bảo chống nứt, chống thấm hơn nữa, vị trí tiếp xúc này nên được đổ gờ bê tông cao 100mm tính từ mặt bê tông sàn.
• Kiểm tra hệ thống điện trên tường.
• Thời gian thực hiện: Từ 10 – 20 ngày hoặc thi công cuốn chiếu khi đang thực hiện đổ sàn ở các tầng trên với công trình yêu cầu tiến độ nhanh.

4. Công tác tô trát tường

• Công tác tô trát tường sẽ tiến hành sau khi tường xây xong tối thiểu 2 ngày.
• Tô trát trần trước sau rồi mới tới tường. Nếu nhà đóng trần thạch cao hoặc
• trần gỗ thì không tô vữa trần bê tông mà chỉ làm vệ sinh sạch sẽ.
• Trát hoàn thiện mặt tiền, dặm vá trát tường theo đường điện, nước.
• Hệ thống hộp kỹ thuật điện, nước sẽ xây trát sau khi lắp đặt và kiểm tra thử
• nước trước.
• Thời gian thực hiện: 20 – 30 ngày.

Những điều cần lưu ý trong giai đoạn này:

• Trước khi tô, nên đóng lưới chống nứt ở các vị trí tiếp giáp cột và tường, đà và tường hoặc các vị trí tường giao nhau, kể cả bên trong và bên ngoài công trình để hạn chế tối thiểu rạn nứt ở tường khi nhà mới xây xong chưa ổn định địa chất.
•  Đóng lưới chống rạn nứt cả ở các vị trí cắt tường để thi công đường điện nước âm, ống máy lạnh hay các hệ thống kỹ thuật âm tường.
• Ở vị trí tường giáp đáy đà, nên chú ý chèn thật kỹ lớp gạch và vữa tiếp giáp để tránh nứt vị trí này.
• Kiểm tra đảm bảo xây tường phải thật thẳng, phẳng, vuông góc với nền nhà, trần nhà. Chủ đầu tư nên lưu ý vì điều này ảnh hưởng lớn đến thẩm mỹ và việc lắp đặt nội thất sau này.
• Các vị trí như bệ cửa sổ mặt ngoài nhà, bệ lan can ngoài nhà, ô văng đầu của... hay các vị trí ngoài nhà có khả năng đọng nước đều cần được đánh dốc.
• Nên tưới ẩm tường trước khi tô, nếu gạch bị khô sẽ hút nước từ hỗn hợp vữa xây, vữa bị thiếu nước làm ảnh hưởng đến quá trình đông cứng, từ đó tưởng sẽ xuất hiện vết nứt.
• Đối với phân khúc nhà ở cao cấp đòi hỏi độ thẩm mỹ và yêu cầu cao có thể sử dụng các loại nẹp nhựa giúp lấy mốc trát tường, trát góc tường, nẹp giữ vữa, nẹp tách vật liệu... giúp tường phẳng, đều, đẹp, sắc nét, dễ thi công.

 

III. CÔNG TÁC HOÀN THIỆN

Sau khi xong bước xây trát, chúng ta sẽ đến các bước thuộc công tác hoàn thiện như sau:

• Đóng trần thạch cao trang trí.
• Chống thấm sàn sân thượng, vệ sinh, mái, ban công và ngâm kiểm tra. Cán nền xi măng các tầng lầu, sân thượng, mái, ban công, nhà vệ sinh. Lợp ngói mái, tôn mái (nếu có).
• Lát gạch sàn, sàn gỗ (nếu có), len chân tường các tầng.
• Ốp gạch, đá trang trí mặt tiền; ốp gạch, đá cầu thang, bồn hoa và các vị trí khác.
• Bả mastic toàn bộ công trình.
• Lắp đặt cửa, lan can cầu thang, tay vịn.
• Sơn nước lớp 1 toàn bộ công trình.
• Sơn dầu toàn bộ cửa (nếu là cửa sắt), lan can sắt, khung sắt trong công trình.
• Lắp đặt bồn nước, máy nước nóng, máy bơm nước, thiết bị vệ sinh.
• Lắp đặt hệ thống điện, thiết bị điện, đèn chiếu sáng (lắp đặt công tắc, ổ cắm, tủ điện, MCB, quạt hút, đèn trang trí, đèn chiếu sáng, đèn trang trí, hệ thống Internet, camera...).
• Sơn nước lớp 2, dặm và sơn nước toàn bộ công trình.
• Lập biên bản nghiệm thu từng hạng mục.
• Vệ sinh cơ bản công trình trước khi vào công tác lắp đặt nội thất.
• Thời gian thực hiện: 30 – 40 ngày.

 

Những điều cần lưu ý trong giai đoạn này:

• Tất cả vật tư hoàn thiện nên được chọn trước 2 – 4 tuần khi vào giai đoạn hoàn thiện để tránh tiến độ bị chậm trễ kéo dài.
• Công tác chống thấm là cực kỳ quan trọng, nên tuân thủ chống thấm ở các vị trí như mái, sân thượng, ban công, sàn WC... Chống thấm 3 – 5 lớp bằng vật liệu chống thấm chuyên dụng như Sika latex, Sika membrane. Ngâm sàn để test thấm nước 5 – 7 ngày trước khi cán nền.
• Kiểm tra kỹ việc lắp đặt các thiết bị nước, tránh rò rỉ dù là nhỏ nhất. Thủ áp trước khi đưa vào sử dụng.
• Kiểm tra cốt nền thật chuẩn, đảm bảo nền trong nhà thật phẳng và nền trên mái, nền ban công, nền WC đủ độ nghiêng để thoát nước tốt.
• Cũng giống như tường, việc thi công trần thạch cao cũng có rất nhiều loại nẹp hỗ trợ giúp tăng tính thẩm mỹ, dễ thi công.
• Keo chà ron (hay keo chít mạch) trong nhà phải thi công ở giai đoạn cuối của phần hoàn thiện để ron gạch không bị bám bẩn trong quá trình thi công. Nếu có điều kiện, hãy sử dụng loại keo chà ron chuyên dụng cao cấp (keo hai thành phần gốc Epoxy) thay cho xi măng trắng hay keo chà ron gốc xi măng truyền thống, đặc biệt là cho khu vực nhà vệ sinh, giúp chống thấm và chống bám bẩn cực kỳ hiệu quả.
• Nếu nhà sử dụng sàn gỗ thì nên xác định độ dày của sàn gỗ ngay từ khi cán nền, để cote nền ở các vị trí sàn gỗ và sản ốp gạch, ốp đá không bị chênh, tránh lót xốp quá dày sẽ gây bong và cong vênh trong quá trình sử dụng.

IV. CÔNG TÁC LẮP ĐẶT NỘI THẤT

Đa phần các gói thiết kế của các công ty kiến trúc hiện nay đều bao gồm phần thiết kế nội thất. Nếu công trình của anh chị bao gồm phần nội thất thì sau giai đoạn thi công hoàn thiện trên sẽ đến giai đoạn thi công lắp đặt nội thất. Trong một số trường hợp, phần thi công lắp đặt nội thất được thực hiện song song với phần hoàn thiện ở trong một vài hạng mục, tùy vào việc tổ chức thi công và sự thống nhất của các bên.

Nếu công trình của anh chị có công ty nội thất chuyên nghiệp riêng thi công lắp đặt nội thất, khi công trình xong bước tô trát và bắn cốt nền hoàn thiện thì đã có thể đo đạc hiện trạng công trình để thi công trước các hạng mục ở xưởng. Sau khi công trình xong bước hoàn thiện kiến trúc thì chỉ cần vận chuyển và lắp ráp, sẽ tiết kiệm được khá nhiều thời gian thi công.

Ở phần này, anh chị cần làm việc với đơn vị thi công để hiểu rõ thêm về quá trình cũng như tiến độ thi công nội thất. Nguyên nhân là bởi nội thất cực kỳ đa dạng và biên độ giao động về giá cả, thời gian thi công cũng rất lớn tùy vào mức độ cầu kỳ và tỉ mỉ của các chi tiết nội thất.

Các dạng vật liệu nội thất cũng cực kỳ đa dạng và phức tạp. Nếu không có chuyên môn, anh chị nên tin tưởng vào tư vấn của đơn vị thiết kế thi công nội thất để có được công trình ưng ý nhất.

V. THI CÔNG TIỂU CẢNH SÂN VƯỜN

Đối với những công trình có phần tiểu cảnh sân vườn lớn, có hồ nước, hồ cá Koi, cây xanh nhiều thì phần này sẽ do một đơn vị độc lập thi công để đảm bảo tính chuyên môn và thẩm mỹ. Anh chị cũng nên liên hệ sớm để được tư vấn phương án cũng như biện pháp thi công phù hợp. Trong một vài hạng mục, các đơn vị cũng phải phối hợp với nhau ngay từ lúc thi công phần thô như hồ cá, thác nước, hồ bơi để đảm bảo về mặt kết cấu, chống thấm cũng như nguồn điện, nước phục vụ hoạt động.

Thường thì đây là giai đoạn lớn cuối cùng trong quá trình thi công, vì khi này mặt bằng đã được dọn dẹp bớt trang thiết bị thì công cũng như hoàn thiện một phần, ít người qua lại sẽ tránh gây hư hại cho cây xanh tiểu cảnh hơn.

VI. HOÀN THÀNH CÔNG TRÌNH

1. Vệ sinh công trình

Ngoài việc đơn vị thi công phải vệ sinh hiện trường hằng ngày, hằng tuần để công trường gọn gàng ngăn nắp, các nhà thầu phụ cũng có nhiệm vụ làm vệ sinh sau khi thi công phần việc của mình. Còn lại có hai đợt vệ sinh công trình lớn chủ nhà cần lưu ý:

•  Vệ sinh cơ bản tổng thể toàn bộ công trình trước khi lắp đặt trang thiết bị nội thất: Việc này đảm bảo điều kiện vệ sinh ở công trình không ảnh hưởng đến chất lượng của trang thiết bị nội thất vốn khá nhạy cảm và dễ hư hại. Bước vệ sinh này được thực hiện bởi đơn vị thi công chính (tổng thầu). Đơn vị hoặc tổ đội thi công nội thất cũng có nhiệm vụ phải vệ sinh lại vị trí thi công để đảm bảo chất lượng sản phẩm cuối cùng.
• Vệ sinh chuyên sâu tổng thể công trình: Đây là bước vệ sinh cuối cùng và cực kỳ chuyên sâu, đảm bảo công trình sạch sẽ hoàn chỉnh cho gia chủ vào sinh sống. Bước vệ sinh này thường được thực hiện bởi công ty vệ sinh chuyên nghiệp với các dụng cụ và hóa chất tẩy rửa chuyên dụng, phù hợp với từng bộ phận công trình.
• Thời gian thực hiện từ 5 – 10 ngày tùy quy mô và tính chất công trình. Chủ đầu tư cần làm rõ phần chi phí này do ai chịu ngay trong hợp đồng thi công ban đầu.

 

2. Nghiệm thu công trình

Nghiệm thu công trình là kiểm định chất lượng của công trình sau khi xây dựng để đưa vào sử dụng. Một công trình được xem là đảm bảo chất lượng khi công trình đó được thi công xây dựng theo đúng thiết kế, đúng kỹ thuật, quy trình, đúng chủng loại, số lượng vật tư, đúng tiến độ và đạt được thẩm mỹ, an toàn.

Việc thực hiện nghiệm thu công trình là bước rất quan trọng và cần thiết cho mỗi công trình được xây dựng. Đây là những cơ sở đảm bảo sự an toàn và chất lượng của công trình mà nhà thầu đã cam kết thực hiện với chủ đầu tư theo đúng hợp đồng xây dựng đã ký kết và tuân thủ theo các quy trình xây dựng.

Nguyên tắc nghiệm thu công trình xây dựng:

Trong quá trình nghiệm thu, nếu phát hiện ra những bộ phận kém chất lượng từ quá trình thi công do lỗi của nhà thầu thì buộc nhà thầu phải khắc phục hậu quả và chịu mọi chi phí kể cả các chi phí kiểm định phúc tra. Trường hợp do lỗi của chủ đầu tư khiến cho công việc không được nghiệm thu thì bắt buộc chủ đầu tư phải khắc phục hậu quả và phải đền bù mọi chi phí tổn thất cho nhà thầu.

Thông thường, chủ nhà sẽ không biết được công trình của mình có đảm bảo đủ tiêu chuẩn chất lượng hay không vì thiếu chuyên môn, nên lúc này đơn vị tư vấn giám sát thi công sẽ thực hiện việc nghiệm thu, kiểm tra chất lượng và đánh giá căn nhà.

Các bộ phận bị che khuất của công trình cần được tiến hành nghiệm thu trước khi tiến hành triển khai các công việc tiếp theo (chúng tôi đã có nhắc trong Các bước xây dựng phần thô). Trong xây dựng nhà ở ngày nay việc này có thể được hỗ trợ bằng việc chụp ảnh và quay video để làm tư liệu, bằng chứng nếu có tranh cãi về sau.

Công việc nghiệm thu khi hoàn thành xây dựng gồm các nội dung sau:

• Kiểm tra hiện trường.                          
• Kiểm tra toàn bộ khối lượng và chất lượng thực tế của tất cả các hạng mục hoàn thiện (gạch ốp lát, gỗ, nhôm kính, đá, thiết bị vệ sinh, thiết bị điện...) so với thiết kế được duyệt.
• Kiểm tra kết quả hoạt động thử của hệ thống điện, hệ thống nước và các thiết bị khác.
• Kiểm tra kết quả đo đạc, quan trắc lún của các hạng mục công trình trong thời gian xây dựng.
• Kiểm tra tất cả các điều kiện đảm bảo an toàn của công trình.
• Kiểm tra hồ sơ hoàn công có đảm bảo chất lượng hay không.
• Nếu có những thay đổi so với thiết kế đã được duyệt, có những hư hỏng, sai sót hoặc có các công việc chưa hoàn thành thì các bên có liên quan phải lập bảng kê. Trong đó nêu rõ hạng mục vị trí, khối lượng, đơn giả chênh lệch nếu có, hưởng xử lý với mỗi hạng mục khác nhau. Sau đó ký, đóng dấu xác nhận vào bảng kể đó.

Những nội dung cần có trong hồ sơ nghiệm thu bao gồm:

Nghiệm thu phần thô:

• Biên bản bàn giao mốc vị trí, cao độ chuẩn và mặt bằng thi công. Biên bản họp công trường (nếu có).
• Báo cáo nhanh, báo cáo theo tuần, theo tháng (nếu có). Phiếu chấp thuận vật liệu và thành phẩm xây dựng.
• Phiếu chấp thuận thay đổi vật liệu hoặc thành phẩm xây dựng.
• Phiếu lấy mẫu vật liệu tại hiện trường.
• Phiếu kiểm tra công tác sửa chữa.
• Biên bản nghiệm thu chất lượng cọc bê tông trước khi đóng.
• Biên bản nghiệm thu công tác ván khuôn, cốt thép trong nội bộ nhà thầu. Biên bản nghiệm thu công tác ván khuôn, cốt thép giữa các bên.

Nghiệm thu phần hoàn thiện – nội thất:

• Biên bản kiểm tra cao độ hoàn thiện.
• Biên bản nghiệm thu công tác xây tường, tô trát.
• Biên bản nghiệm thu đường ống cấp thoát nước âm sàn.
• Biên bản nghiệm thu công tác cán nền, ốp gạch.
• Biên bản nghiệm thu công tác lắp đặt cửa gỗ, cửa nhôm kính.
• Biên bản nghiệm thu công tác lắp dựng trần thạch cao, trần gỗ (nếu có).
• Biên bản nghiệm thu công tác sơn nước.
• Biên bản nghiệm thu công tác lắp đặt nội thất (nếu có).
• Biên bản nghiệm thu công tác thi công sân vườn tiểu cảnh (nếu có).
• Bảng kê những thay đổi so với thiết kế đã được phê duyệt, biên bản xác nhận thay đổi thiết kế.
• Biên bản phát sinh.
• Bảng kê những hư hỏng, sai sót, bảng kê các khiếm khuyết chất lượng cần sửa chữa.
• Bảng kê các việc chưa hoàn thành.
• Bảng nghiệm thu hoàn thành công trình đưa vào sử dụng.

Các bên tham gia sẽ căn cứ vào hợp đồng trước đó để xác định mức độ hoàn thành nghĩa vụ các bên thông qua nghiệm thu, từ đó lập nên biên bản nghiệm thu và thanh lý hợp đồng.

Đối với công trình nhà ở tư nhân, các loại biên bản trên có thể được gộp chung tùy vào đơn vị thi công. Tuy nhiên, nội dung tổng thể cần đầy đủ, đảm bảo chất lượng khi nghiệm thu và bàn giao công trình cho chủ nhà.

 

3. Công tác bảo hành bảo trì cho công trình

Bảo hành công trình xây dựng là sự cam kết của nhà thầu về trách nhiệm khắc phục, sửa chữa trong một thời gian nhất định các hư hỏng, khiếm khuyết có thể xảy ra trong quá trình khai thác, sử dụng công trình xây dựng. Việc bảo hành công trình xây dựng là nghĩa vụ của nhà thầu được các bên trong hợp đồng xây dựng thỏa thuận, thống nhất với nhau.

Khoản 1 Điều 85 Luật nhà ở và khoản 1 Điều 35 Nghị định 46/2014/NĐ-CP Ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định chung về việc bảo hành nhà ở:

• Tổ chức, cá nhân thi công xây dựng nhà ở phải bảo hành nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng; tổ chức, cá nhân cung ứng thiết bị nhà ở phải bảo hành thiết bị theo thời hạn do nhà sản xuất quy định.

• Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua thì bên bán, bên cho thuê mua nhà ở có trách nhiệm bảo hành nhà ở theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 85 Luật nhà ở. Bên bán, bên cho thuê mua nhà ở có quyền yêu cầu tổ chức, cá nhân thi công xây dựng, cung ứng thiết bị thực hiện trách nhiệm bảo hành theo quy định của pháp luật.

Nhà ở được bảo hành kể từ khi hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng với thời hạn như sau:

• Tùy theo điều kiện cụ thể của công trình, chủ đầu tư có thể thỏa thuận với nhà thầu về thời gian bảo hành riêng cho một hoặc một số hạng mục công trình hoặc gói thầu thi công xây dựng, lắp đặt thiết bị.
• Đối với các hạng mục công trình trong quá trình thi công có khiếm khuyết về chất lượng hoặc xảy ra sự cố đã được nhà thầu sửa chữa, khắc phục thì thời gian bảo hành của các hạng mục công trình này có thể kéo dài hơn trên cơ sở thỏa thuận giữa chủ đầu tư với nhà thầu thi công xây dựng trước khi được nghiệm thu.
• Chủ đầu tư phải thỏa thuận trong hợp đồng xây dựng với các nhà thầu tham gia xây dựng công trình về quyền và nghĩa vụ của các bên trong bảo hành công trình xây dựng; thời hạn bảo hành công trình xây dựng, thiết bị công trình, thiết bị công nghệ; chi phí bảo hành....
• Đối với các công ty thi công uy tín và chất lượng thì thường chi phí giữ lại để bảo hành công trình từ 3 – 5% trên tổng mức đầu tư và thời gian giữ bảo hành từ 8 – 12 tháng. Những nhà thầu thi công kém chất lượng thường sẽ đưa báo giá thấp và trong hợp đồng, chi phí bảo hành thường rất ít hoặc không có, hoặc thời gian bảo hành rất ngắn. Chính vì vậy, chủ đầu tư nên bình tĩnh và thận trọng khi ký kết hợp đồng vì khi xảy ra hư hỏng và sự cố thì những nhà thầu này gần như sẽ bỏ của chạy lấy người, lúc đó chủ nhà mới là người lãnh đủ hậu quả.

Nội dung bảo hành nhà ở thông thưởng như sau:

• Sửa chữa, khắc phục các hư hỏng khung, cột, dầm, sàn, tường, trần, mái, sân thượng cho phần khung bê tông cốt thép.
• Các phần hoàn thiện như ốp, lát, tô trát, các vết rạn nứt xuất hiện sau thời gian thi công.
• Bảo hành thấm dột ở các vị trí như mái, ban công, sân thượng, sàn WC.
• Bảo hành hệ thống điện âm sàn, âm tường, thiết bị điện như ổ cắm, công tắc, đèn chiếu sáng... nếu thi công hạng mục hoàn thiện.
• Bảo hành hệ thống và thiết bị cấp thoát nước sinh hoạt, các thiết bị vệ sinh như bồn cầu, bồn lavabo, vòi xả nóng lạnh, vòi cấp... nếu thi công hạng mục hoàn thiện.
• Bảo hành các hạng mục khác có trong chi tiết hợp đồng thi công ký kết giữa chủ đầu tư và đơn vị thi công.
• Khắc phục các trường hợp nghiêng, lún, nứt, sụt nhà ở và các nội dung khác theo thỏa thuận trong hợp đồng.
• Đối với các thiết bị khác gắn với nhà ở thì bên bán, bên cho thuê thực hiện bảo hành sửa chữa, thay thế theo thời hạn quy định của nhà sản xuất.

Nhà thầu thi công xây dựng công trình có quyền từ chối bảo hành trong các trường hợp hư hỏng, khiếm khuyết phát sinh không phải do lỗi của nhà thầu gây ra hoặc do nguyên nhân bất khả kháng. Trường hợp hư hỏng, khiếm khuyết phát sinh do lỗi của nhà thầu mà nhà thầu không thực hiện bảo hành thì chủ đầu tư có quyền sử dụng tiền bảo hành để thuê tổ chức, cá nhân khác thực hiện bảo hành. Chủ đầu tư hoặc người quản lý, sử dụng công trình có trách nhiệm thực hiện theo đúng quy định về vận hành, bảo trì công trình xây dựng trong quá trình khai thác, sử dụng công trình.

4. Làm thủ tục hoàn công công trình

Như đã nói ở phần Chuẩn bị pháp lý trước khi xây nhà, thủ tục hoàn công là bước pháp lý cuối cùng để công nhận công trình đã hoàn thành, công nhận quyền sở hữu công trình gắn liền với đất trên Giấy chứng nhận. Chi tiết anh chị có thể xem lại mục 3 của phần I.