Tìm kiếm chuyên gia trước và trong khi thiết kế, thi công xây dựng nhà ở

Trong xã hội văn minh ngày nay, các công việc ngày càng được chuyên môn hóa rất cụ thể. Mỗi cá nhân đều cố gắng trau dồi kiến thức và kỹ năng chuyên môn nhằm đảm nhận một vai trò nhất định trong sự vận hành chung của xã hội. Những người có kiến thức sâu rộng và kinh nghiệm thực tiễn vượt trội hơn so với mặt bằng chung của xã hội trong lĩnh vực hoạt động chính trong một hay nhiều lĩnh vực hoạt động được gọi là chuyên gia.

Như đề cập ở trên, xây dựng một công trình dù chỉ nhỏ như nhà ở đơn lẻ cũng là một công việc rất phức tạp bao gồm rất nhiều bước liên quan đến rất nhiều đơn vị, tốn kém rất nhiều kinh phí cũng như ảnh hưởng đến an toàn tính mạng của con người. Ngày nay, việc xây dựng công trình ngày càng được nhà nước quản lý chặt về mặt pháp lý cũng như chất lượng, chưa kể chủ nhà cũng ngày càng yêu cầu cao hơn về mặt thẩm mỹ và an toàn. Do đó, chúng ta cần tìm kiếm những chuyên gia trong lĩnh vực kiến trúc, xây dựng để công trình đảm bảo mọi yếu tố về công năng, thẩm mỹ, kinh tế, bền vững và cả các yếu tố về văn hóa, tín ngưỡng theo nhu cầu.

Các chuyên gia cùng với các công ty giàu kinh nghiệm, có chứng chỉ hành nghề sẽ đảm bảo các thủ tục giấy tờ nhanh chóng và có trách nhiệm pháp lý hoàn thiện công trình đúng nhu cầu, kỹ thuật, an toàn và đúng pháp luật.

Việc tìm kiếm chuyên gia nên thực hiện ngay sau bước lập kế hoạch tài chính và có thể thực hiện song song với bước chuẩn bị hồ sơ pháp lý.

Các chuyên gia mà bạn sẽ làm việc chung trong quá trình xây nhà cụ thể là:

•  Tư vấn thiết kế kiến trúc nội thất (TVTK): Đảm nhận toàn bộ việc thiết kế công trình, phối hợp các bộ phận thiết kế khác trong công trình, tư vấn các vấn đề liên quan, giám sát tác giả cho công trình, hỗ trợ việc hoàn thành hồ sơ xin phép xây dựng.
•  Nhà thầu xây dựng (đơn vị thi công): Đảm nhận toàn bộ việc xây dựng công trình.
•  Chuyên gia phong thủy. Đảm nhận việc tư vấn về phong thủy cho ngôi nhà của bạn.
•  Tư vấn giám sát (TVGS): Đảm nhận việc giám sát quá trình thi công.
•  Một vài chuyên gia cho các hạng mục đặc thù khác như: chuyên gia sân vườn- hồ cá, chuyên gia hồ bơi, chuyên gia ánh sáng...

Trong đó, hai đơn vị quan trọng nhất là TVTK và đơn vị thi công hay nhà thầu xây dựng.

1. Tư vấn thiết kế

Đơn vị tư vấn thiết kế đóng vai trò ngày càng quan trọng trong quá trình hình thành ngôi nhà của anh chị. Họ sẽ giúp anh chị hiện thực hóa những ý tưởng trong đầu thành công trình thực tế mà vẫn đảm bảo đáp ứng nhu cầu sử dụng của anh chị. Bên cạnh đó, những lời khuyên có giá trị của họ còn giúp anh chị thêm hoàn chỉnh những phần còn bỏ ngỏ. Quan trọng hơn cả là vị tư vấn thiết kế sẽ đưa ra phương án thiết kế hoàn thiện và phù hợp nhất với gia đình anh chị, đồng thời cũng tư vấn về cách chọn lựa vật liệu, trang thiết bị, cách phối màu sắc, hình khối... để anh chị có được một công trình ưng ý nhất.

Kiến trúc sư cũng là người phối hợp những bộ môn thiết kế liên quan đến công trình như: Kết cấu, điện, nước, điều hòa không khí, thông tin liên lạc, điện thông minh... Họ cũng giúp bạn điều chỉnh thiết kế sao cho phù hợp với kế hoạch tài chính bạn đưa ra. Do vậy việc tìm được một đơn vị thiết kế uy tín và có năng lực tốt là cực kỳ quan trọng. Bản thiết kế sẽ quyết định gần như mọi vấn đề của ngôi nhà, từ công năng sử dụng, thẩm mỹ, mức độ phù hợp văn hóa cũng như khả năng tài chính của gia chủ.

Hiện có rất nhiều đơn vị thiết kế trên thị trường với những phân khúc và đối tượng khách hàng chủ chốt khác nhau. Mỗi đơn vị thiết kế thường hướng đến một loại công trình hoặc đối tượng khách hàng thế mạnh. Ví dụ, có đơn vị sẽ nhắm đến những khách hàng cao cấp với lối sống xa hoa, sang chảnh, có đơn vị sẽ nhắm tới những khách hàng yêu thích sự thân thiện, gần gũi với thiên nhiên, có đơn vị sẽ nhắm tới những gia đình bình dân mong muốn có một ngôi nhà tiết kiệm, phù hợp với túi tiền.

Anh chị nên tìm hiểu những hình ảnh công trình (hay hồ sơ năng lực) của đơn vị đã thiết kế để xem họ có hợp "gu" với mình và bản thân có phải là đối tượng khách hàng họ hướng đến hay không. Nếu anh chị là đối tượng khách hàng mà đơn vị tư vấn thiết kế hướng tới thì họ sẽ có rất nhiều phương án phù hợp với nhu cầu của anh chị do đã làm việc với nhiều khách hàng cùng phân khúc. Họ sẽ hiểu anh chị muốn gì, cần gì và đưa ra sự lựa chọn phù hợp. Tiếp theo, anh chị cũng sẽ cần kiểm tra sơ bộ những công trình họ đã thiết kế để đánh giá chất lượng bản thiết kế có đáp ứng kỳ vọng hay không.

Mỗi đơn vị tư vấn thiết kế có thể sẽ có chất lượng chăm sóc khách hàng và mức độ tư vấn chi tiết khác nhau tùy vào phân khúc cũng như giá cả gói tư vấn thiết kế. Có thể liệt kê ra đây các công việc mà đơn vị tư vấn thiết kế nhà ở có khả năng thực hiện:

•  Tư vấn nhu cầu, các gói tiện ích nên sử dụng phù hợp với gia chủ. Tư vấn tinh toán tổng kinh phí sơ bộ để cân nhắc các thiết kế phù hợp sau này.
•  Đưa ra phương án thiết kế công năng, mặt tiền, hình khối.
• Tư vấn về thông gió chiếu sáng, lấy nắng gió tự nhiên.
• Kết hợp với kỹ sư điện, nước, kỹ sư kết cấu để thiết kế những hạng mục liên quan.
• Cung cấp bản vẽ phù hợp với yêu cầu về chiều cao, mật độ, khoảng lùi, số tầng để xin phép xây dựng.
• Cung cấp các loại giấy tờ, chứng chỉ theo đúng yêu cầu của pháp luật phục vụ cho việc xin phép xây dựng cũng như hoàn công công trình.
• Phối hợp cùng nhà thầu xây dựng và tư vấn giám sát trong quá trình xây dựng nhằm đảm bảo công trình xây dựng đúng theo thiết kế được duyệt.
• Cung cấp bản vẽ, kết hợp với những thầu phụ như thang máy, hồ bơi, hoặc bất cứ nhà thầu phụ nào khác theo yêu cầu của chủ nhà.
• Giúp chủ nhà chọn mẫu vật liệu, thiết bị vệ sinh và các trang thiết bị khác phù hợp với nhu cầu, thiết kế và kinh phí.

Thông thường, tư vấn thiết kế sẽ là đơn vị làm việc lâu nhất với chủ nhà, từ giai đoạn tiền thiết kế cho đến khi công trình hoàn thành đưa vào sử dụng. Tổng thời gian thông thường không dưới 6 tháng, thậm chí có khi lên đến 1 – 2 năm cũng là điều bình thường.

- KTS chịu trách nhiệm cho toàn bộ công việc thiết kế của các bộ phận còn lại và người thường làm việc trực tiếp với anh chị được gọi là KTS chủ trì. Đây cũng là KTS chịu trách nhiệm ký các văn bản giấy tờ liên quan đến vấn đề thiết kế. Trong một vài trường hợp, KTS chủ trì không trực tiếp thực hiện công việc thiết kế nhưng vẫn là người chịu trách nhiệm về mặt pháp lý.

- Theo quy định, nếu công trình của anh chị có diện tích sàn sử dụng trên 250m2 hoặc trên 2 tầng thì đơn vị tư vấn thiết kế, KTS và các kỹ sư tham gia thiết kế phải có chứng chỉ hành nghề.

Tiếp theo là phần chi phí, phí thiết kế của các đơn vị chênh lệch nhau cực lớn vì đây là hoạt động dịch vụ sử dụng chất xám cao liên quan đến thẩm mỹ nên rất khó để có một khung giá cụ thể. Tuy nhiên, thông thường, phí thiết kế trọn gói sẽ chiếm từ 3 – 5% tổng giá trị toàn bộ công trình (đối với những đơn vị thiết kế có thương hiệu hàng đầu, tỷ lệ này có thể lên đến 10%), tức là nếu tổng chi phí xây dựng nhà anh chị là 3 tỷ thì phí thiết kế sẽ dao động trong khoảng 90 – 150 triệu đồng tùy theo gói thiết kế và đơn vị thiết kế.

Cách tính phí thiết kế đã được nói đến ở phần Lập kế hoạch tài chính.

Các gói thiết kế phổ biến thường gặp:

• Gói thiết kế kiến trúc: Chỉ thiết kế phần kiến trúc, kết cấu, điện nước, thông tin liên lạc...
• Gói thiết kế nội – ngoại thất: Thiết kế phần trang trí nội thất, trang trí tiểu cảnh, sân vườn...
• Gói thiết kế trọn gói: Bao gồm cả 2 gói trên.

Vậy chúng ta nên chọn gói thiết kế nào?

Tùy nhu cầu xây dựng, bạn có thể chọn gói thiết kế như sau:

•  Anh chị nên chọn gói thiết kế kiến trúc trong trường hợp kế hoạch tài chính cho việc xây nhà khá eo hẹp, cần tiết kiệm chi phí. Sau khi xây dựng xong, anh chị sẽ tự mua sắm giường tủ bàn ghế, tự trang trí nội thất cho nhà mình. Sau này nếu có điều kiện, anh chị có thể thuê tiếp thiết kế nội ngoại thất rồi thực hiện giai đoạn 2 cho công trình.
•  Anh chị chọn gói thiết kế nội ngoại thất trong trường hợp nhà anh chị đã có phần khung, mong muốn được thiết kế lại phần nội thất bên trong nhà hay thiết kế thêm phần sân vườn, cảnh quan ngoài nhà.
•  Gói thiết kế trọn gói phù hợp với gia chủ muốn toàn bộ công trình của mình được thiết kế bài bản từ A – Z, đây cũng là gói thiết kế chúng tôi khuyên dùng khi anh chị chuẩn bị xây nhà. Nó sẽ giúp ngôi nhà của anh chị đồng bộ từ ngoài vào trong, công năng và trang trí nội thất đều hài hòa với nhau từ bước lên ý tưởng cho tới bước hoàn thiện cuối cùng. Cho dù anh chị chưa có đủ kinh phí làm nội thất ngay nhưng anh chị vẫn có thể làm từng phần theo thiết kế.

Anh chị nên trao đổi trực tiếp với kiến trúc sư chính đảm nhận việc thiết kế công trình trước khi ký hợp đồng thiết kế vì kiến trúc sư này sẽ là người làm việc trực tiếp với anh chị từ giai đoạn chuẩn bị cho tới khi công trình hoàn thành. Họ có phong cách làm việc phù hợp với anh chị cũng như phản hồi những thắc mắc, yêu cầu tư vấn từ anh chị có nhanh chóng, tận tình hay không là điều rất quan trọng. Việc không kết nối được với kiến trúc sư sẽ tạo nên những khó khăn nhất định sau này.

Anh chị không nên làm việc thông qua một người trung gian như người bán hàng hoặc người quản lý chung, đặc biệt là trong giai đoạn thiết kế ý tưởng ban đầu. Thông tin nếu không được truyền đạt trực tiếp sẽ khiến mọi người khó nắm bắt toàn bộ ý tưởng hay mong muốn của nhau. Hậu quả là tiêu tốn nhiều thời gian sửa chữa, dẫn đến sự không hài lòng cho cả đôi bên.

Một đơn vị thiết kế hay KTS có tâm là người biết đưa ra góp ý cho nhu cầu và mong muốn của chủ nhà một cách hợp lý nhưng vẫn có thái độ tôn trọng khách hàng, có khả năng thuyết phục chủ nhà thay đổi những suy nghĩ cổ hủ, theo lối mòn không còn phù hợp. Đồng thời, cũng phải giải thích được cho chủ nhà hiểu về những phương án thiết kế đã đưa ra: Tại sao phải làm vậy, làm vậy sẽ có những ưu, nhược điểm gì ? Anh chị nên thận trọng với những đơn vị thiết kế hoặc KTS chỉ làm theo khuôn mẫu có sẵn, hoặc chỉ làm theo ý của anh chị hoàn toàn mà không hề có trao đổi, tranh luận gì về các thông tin anh chị cung cấp. Trường hợp này chỉ xảy ra khi KTS có năng lực yếu, không có khả năng phản biện hoặc họ bận quá nhiều việc thay vì chuyên tâm vào thiết kế công trình của anh chị, hay chỉ muốn làm nhanh cho xong để lấy chi phí rồi đi làm việc khác.

Những vấn đề anh chị nên lưu ý khi chọn đơn vị tư vấn thiết kế và KTS:

•  Nên xem trước những công trình mà đơn vị tư vấn thiết kế hoặc KTS đã làm, chọn những đơn vị hoặc KTS có lối thiết kế gần với sở thích của mình.
• Nếu anh chị chọn đơn vị thiết kế là công ty lớn với nhiều KTS, anh chị nên gặp và trao đổi trực tiếp với KTS sẽ trực tiếp thiết kế và chịu trách nhiệm về thiết kế công trình của anh chị để đảm bảo hai bên có thể kết nối và giao tiếp hiệu quả, tránh làm việc qua quá nhiều bước trung gian.
• Chọn đơn vị có thương hiệu và chi phí thiết kế phù hợp, đừng quá kỳ vọng là cứ đơn vị có phí thiết kế cao cấp và nổi tiếng thì sẽ làm anh chị hài lòng hoàn toàn.
• Nên đặt ra những yêu cầu về tiến độ và có ràng buộc trong hợp đồng. Làm rõ từ đầu những công việc mà tư vấn thiết kế có thể thực hiện cho anh chị. Tất cả cần ghi rõ trong báo giá và hợp đồng.
• Các hạng mục như xin phép xây dựng, hoàn công công trình, dự toán xây dựng, giám sát thi công thông thương không phải là phần việc của đơn vị tư vấn thiết kế hay KTS, nếu anh chị có nhu cầu, hãy trao đổi thêm phần này và ghi rõ trong hợp đồng.

Với vai trò là chủ nhà và là người thuê chuyên gia tư vấn thiết kế, anh chị cũng nên lưu ý những vấn đề sau để công việc đôi bên cùng trôi chảy và đảm bảo kết quả tốt nhất:

•  Hạn chế thay đổi nhu cầu (thay đổi số lượng phòng) liên tục sau khi đã xác định xong nhu cầu với KTS. Khi anh chị thay đổi số lượng phòng, hầu như thiết kế sẽ phải làm lại từ đầu nên tốn rất nhiều thời gian và công sức. Một số đơn vị tư vấn chỉ cho thay đổi phương án tối đa là ba lần, sau đó họ sẽ tính thêm chi phí phát sinh tùy theo khối lượng thay đổi.
• Nên tự tìm hiểu và xác định trước những thứ mình thích và không thích. Trong quá trình làm việc, chúng tôi gặp rất nhiều trường hợp chủ nhà cứ đi đâu thấy gì đẹp là chụp hình lại nhờ đưa vào thiết kế, việc này gây ra rất nhiều hệ lụy. Những thứ chủ nhà thấy có thể đẹp trong bối cảnh không gian và tổng thể đó nhưng không hề phù hợp với căn nhà của mình, việc làm này sẽ làm phá vỡ tổng thể thiết kế chung của KTS hoặc chuyên gia thiết kế nội thất cũng như tốn khá nhiều thời gian và công sức để điều chỉnh lại các thiết kế liên quan cho phù hợp.
• Nên tham khảo vừa đủ các nguồn thông tin và biết chắt lọc những ý kiến phù hợp với mình. Việc tham khảo quá nhiều nguồn không khác gì "đẽo cày giữa đường" vì mỗi người sẽ có sở thích và suy nghĩ khác nhau, chín người mười ý sẽ làm cho anh chị càng ngày càng hoang mang và không biết mình nên đi theo hướng nào. Nếu muốn nghe góp ý ngoài đơn vị tư vấn thiết kế, anh chị nên chỉ chọn một người thân có kiến thức cũng như mắt thẩm mỹ. Tuy nhiên, những ý kiến bên ngoài cũng chỉ mang tính chất tham khảo, anh chị nên trao đổi với KTS, nếu thấy mọi thứ đều hợp lý thì nên có lập trường với sự lựa chọn của mình.
• Khi đã lựa chọn thì nên tin tưởng và tôn trọng đơn vị tư vấn thiết kế. Dù sao đi nữa, KTS hay đơn vị thiết kế đã có kinh nghiệm thiết kế nhiều công trình nên phương án họ đưa ra đều đã được cân nhắc, đánh giá sao cho phù hợp nhất trong bối cảnh hiện tại. Nếu thấy chưa ưng ý anh chị nên trao đổi và phản biện thẳng thắn, nhưng không nên áp đặt cũng không nên quá phụ thuộc.
• Trong quá trình làm việc sẽ có những giai đoạn anh chị cần chốt phương án để các KTS, kỹ sư thực hiện các bước tiếp theo. Anh chị nên nghiên cứu kỹ càng rồi hãy đưa ra quyết định, đừng quá vội vàng rồi sau này không ưng ý lại thay đổi liên tục.
• Cần hạn chế tối đa thay đổi ở hiện trường thực tế đang thi công. Trong trường hợp bắt buộc phải thay đổi, anh chị nên lắng nghe ý kiến của ba bên: Tư vấn thiết kế, tư vấn giám sát và thầu xây dựng trước khi đưa ra quyết định vì công việc của mỗi bên đều liên quan chặt chẽ với nhau. Việc anh chị tự ý thay đổi ngay tại công trường mà không thông qua tư vấn thiết kế có thể kéo theo những lỗi sai dây chuyền, gây tốn rất nhiều công sức và tiền bạc.
• Thời gian thiết kế là bao lâu? Tổng thời gian thiết kế nhà ở là khoảng ba tháng trước thời điểm khởi công, thời gian cụ thể từng giai đoạn chúng tôi sẽ nói rõ ở phần sau. Tuy nhiên thời gian tốt nhất để bắt đầu tìm kiếm kiến trúc sư là khoảng bốn tháng trước ngày khởi công, nếu quy mô công trình anh chị lớn hơn 600m2 sàn sử dụng hãy bắt đầu công việc thiết kế từ sáu tháng trước ngày khởi công. Trong những trường hợp cần gấp hơn, hãy làm việc trực tiếp với đơn vị thiết kế để đảm bảo tiến độ cũng như chất lượng của hồ sơ thiết kế.

Chi tiết các bước và hồ sơ thiết kế sẽ được nói rõ ở phần sau.

2. Nhà thầu xây dựng

Lựa chọn nhà thầu xây dựng là việc vô cùng quan trọng trong quá trình xây dựng ngôi nhà của anh chị. Phần lớn chi phí là chi cho nhà thầu, chất lượng công trình cũng như khả năng tương thích giữa bản thiết kế với thực tế cũng phụ thuộc rất nhiều vào nhà thầu xây dựng.

Nếu đơn vị tư vấn thiết kế không kiêm luôn nhà thầu xây dựng (Design & Build) thì ngay sau khi anh chị và đơn vị thiết kế chốt được phương án bố trí mặt bằng và số tầng sơ bộ, bạn cần bắt đầu đi tìm ngay nhà thầu phù hợp.

Đối với các nhà thầu xây dựng, yếu tố về sáng tạo không phải quá quan trọng như đơn vị tư vấn thiết kế. Nhà thầu xây dựng phải có uy tín, kinh nghiệm vững vàng, có quy trình thi công xây dựng bài bản, có đội ngũ quản lý tốt và thợ thầy lành nghề.

Về mặt giá cả, anh chị không nên chọn đơn vị có giá rẻ nhất mà hãy chọn đơn vị bạn cảm thấy đáp ứng những yếu tố trên và có mức giá vừa phải, hợp lý. Có những đơn vị cố gắng báo giá thật rẻ nhưng sau đó lại tính phát sinh hàng tá hạng mục, mập mờ khối lượng, chưa kể nhiều đơn vị vì thi công không chất lượng, thiếu khách hàng nên chấp nhận giá rẻ để lấy hợp đồng. Nếu anh chị chọn đúng những đơn vị này thì quá trình thi công nhà của anh chị sẽ thành cơn ác mộng.

Tương tự việc tìm kiếm đơn vị thiết kế, anh chị cũng cần tìm nhà thầu xây dựng có phân khúc khách hàng phù hợp với nhu cầu của anh chị. Không nên chọn nhà thầu quá lớn vì quy trình quản lý của họ sẽ quá nhiều cấp và công đoạn, không phù hợp với công trình nhà ở nhỏ lẻ, khi đó khả năng linh động theo mong muốn của gia chủ thấp, chi phí quản lý cũng sẽ tăng khiến giá thành xây dựng cao một cách không cần thiết. Cũng không nên chọn những đội xây dựng quả nhỏ không đủ năng lực, tuy giá thành ban đầu rẻ nhưng anh chị sẽ tốn rất nhiều công sức giám sát, quản lý quá trình thi công của đội thợ. Nhiều đội thợ nhỏ thi công không bài bản, không có quy trình khiến rất nhiều rắc rối xảy ra như trễ tiến độ, chất lượng không đảm bảo, không đúng tiêu chuẩn xây dựng, tai nạn lao động do không có biện pháp đảm bảo an toàn... Nên chọn các đơn vị có giấy phép kinh doanh, trụ sở công ty rõ ràng, có khả năng chịu trách nhiệm, có năng lực tài chính để tránh trường hợp khi xảy ra sự cố thì họ bỏ của chạy lấy người.

Hợp đồng xây dựng cần xem xét kỹ tất cả thông tin về chi phí, tiến độ thanh toán, hạng mục và tiến độ xây dựng, quyền lợi và nghĩa vụ các bên, các điều khoản về xử lý sự cố và đơn phương chấm dứt hợp đồng, các cam kết về dịch vụ đi kèm.

Hợp đồng thi công cũng cần quy định rõ về chủng loại vật liệu sử dụng, tránh nhập nhằng, mập mờ giữa các dòng vật liệu khác nhau.

Có nhiều hình thức hợp đồng xây dựng, xin giải thích một vài loại hợp đồng phổ biến thường gặp:

 

Hợp đồng nhân công: Loại hợp đồng này phổ biến ở những công trình nhỏ và ở các tỉnh nhỏ. Bên chủ nhà sẽ tự mua vật liệu và thuê bên đơn vị cung cấp nhân công thực hiện công trình. Đơn giá tính theo m2 sàn xây dựng.

Đơn giá nhân công tham khảo tại Thành phố Hồ Chí Minh (2022):

• Nhà cấp 4: 1,8 – 2 triệu đồng/m2
• Nhà phố: 2 – 2,2 triệu đồng/m2
• Biệt thự: 2,2 – 2,6 triệu đồng/m2

 

Hợp đồng phần thô và nhân công hoàn thiện: Đây là loại hợp đồng phổ biến nhất ở các tỉnh, thành phố lớn. Nhà thầu sẽ cung cấp cả nhân công và vật tư cho phần thô của công trình, nhân công cho phần hoàn thiện (vật tư phần hoàn thiện chủ nhà mua).

Đơn giá hợp đồng phần thô và nhân công hoàn thiện tham khảo tại Thành phố Hồ Chí Minh (2022):

• Nhà cấp 4: 3,2 – 3,7 triệu đồng/m2 Nhà phố: 3,8 – 4,2 triệu đồng/m2
• Biệt thự: 4,2 – 6,6 triệu đồng/m2

 

Hợp đồng trọn gói: Đối với loại hợp đồng này, phía nhà thầu sẽ đảm nhận thi công toàn bộ căn nhà của anh chị theo thiết kế và vật tư hai bên đã ký duyệt. Loại hợp đồng này có thể tính theo đơn giá m2, hoặc được thực hiện theo dự toán khối lượng chi tiết đã được bóc tách.

Đơn giá hợp đồng trọn gói tham khảo tại Thành phố Hồ Chí Minh (2022):

• Nhà cấp 4: 4,5 – 6 triệu đồng/m2
• Nhà phố: 6 – 7,5 triệu đồng/m2
• Biệt thự: 7,2– 10 triệu đồng/m2

Khi làm hợp đồng trọn gói, giá thành chênh nhau sẽ rất lớn vì phụ thuộc vào vật tư hoàn thiện. Đơn giá giữa vật liệu bình dân và vật liệu cao cấp có thể chênh nhau nhiều lần.

Ví dụ, gạch ốp lát giá bình dân có thể 200 – 300 ngàn đồng/m2, tuy nhiên, hàng cao cấp nhập khẩu Ý, Tây Ban Nha thì vài triệu đồng/m2 là rất bình thường. Hoặc như cửa phòng bình dân làm từ nhựa hoặc lõi công nghiệp đơn giản có thể 4 – 5 triệu đồng/bộ, nhưng nếu chọn các loại cửa gỗ tự nhiên cao cấp hoặc cửa gỗ công nghiệp được thiết kế thi công chuẩn cao cấp có thể 15 – 25 triệu đồng/bộ...

Khác với vật tư hoàn thiện, vật tư phần thô của công trình nhà ở dân dụng ít đa dạng hơn và giá thành cũng chênh nhau không quá lớn nên thông thường phần thô công trình sẽ có những mức giá tương đương nhau tùy thời điểm thị trường.

Lưu ý: Khi tìm nhà thầu xây dựng là đừng vội đánh giá, lựa chọn nhà thầu khi mới chỉ nghe về giá, việc quan trọng là anh chị phải xem kỹ báo giá hoặc hợp đồng xem bên nhà thầu thi công sẽ thực hiện những công việc và vật liệu gì, có cam kết thực hiện thi công đúng tiêu chuẩn, quy chuẩn hay không? Hiện rất nhiều đơn vị bảo đơn giá lúc đầu rất rẻ nhưng lại nhập nhằng về hạng mục công việc phải làm nhằm tính phát sinh tăng về sau, hoặc sử dụng vật liệu chất lượng thấp nhằm giảm giá thành. Anh chị cần hết sức lưu ý vấn đề này.

Dự toán xây dựng: Đây là loại hồ sơ chủ đầu tư nhà ở hay bỏ qua. Theo chúng tôi, để hợp đồng xây dựng rõ ràng và dễ đối chiếu về sau, chủ đầu tư nên yêu cầu bên thiết kế và bên thi công lập dự toán toàn bộ công trình.

Bảng dự toán sẽ liệt kê toàn bộ khối lượng và chi phí chi tiết từng thành phần theo thiết kế. Nó giúp chủ đầu tư kiểm soát và chủ động hoàn toàn trong việc quản lý chi phí cũng như dễ dàng đối chiếu, kiểm tra khối lượng thi công, dễ dàng trong việc thỏa thuận phát sinh tăng, giảm trong từng hạng mục cụ thể. Điều này giúp anh chị tránh tình trạng bị các nhà thầu không uy tín ăn gian về khối lượng, tính phát sinh tăng đối với những hạng mục đã tính tiền hoặc tự tiện cắt bớt những thành phần đáng ra phải được thi công.

Khi có được bảng dự toán hoàn chỉnh, anh chị có thể yêu cầu nhà thầu ký hợp đồng thi công theo bảng dự toán. Đối với loại hợp đồng trọn gói, bảng dự toán là thành phần không thể thiếu.

Ví dụ, một phần bảng dự toán nhà ở riêng lẻ (thời điểm giá đầu năm 2022)

Diện tích tính phí xây dựng: Diện tích tính phí xây dựng theo cách tính chia theo m2 sẽ khác với diện tích tính phí thiết kế, khác với tổng diện tích sàn được thể hiện trong giấy phép xây dựng và cũng khác với diện tích sàn xây dựng thực tế. Cách tính diện tích tính phí xây dựng đã được trình bày ở mục lập kế hoạch tài chính.

3. Chuyên gia phong thủy

Phong thủy là một vấn đề gây tranh cãi cực kỳ nhiều trong cộng đồng những người làm thiết kế. Chúng tôi sẽ không bàn về chuyện đúng sai trong phạm vi cuốn sách này vì đây là một vấn đề khá nhạy cảm. Nếu bản thân anh chị là người tin vào phong thủy, hãy cứ làm theo lời của các chuyên gia phong thủy mà anh chị tin tưởng, điều đó sẽ giúp anh chị thoải mái tinh thần, không bị lấn cấn tâm lý khi sống trong chính tổ ấm của mình. Nếu anh chị không tin phong thủy thì mọi chuyện đơn giản hơn rất nhiều, KTS sẽ được tự do thiết kế mà không bị bỏ buộc bởi những yếu tố phong thủy.

Ở mục này, chúng tôi sẽ nói sơ về những bước anh chị cần làm việc với chuyên gia phong thủy nếu anh chị là người tin vào phong thủy, còn nếu không tin, anh chị nên bỏ qua.

Hãy làm việc với người mà anh chị cảm thấy tin tưởng!

Phong thủy theo nhiều quan điểm thì vẫn được coi là khoa học, tuy nhiên môn khoa học này rất ít có khả năng thấy được bằng mắt mà chủ yếu là vấn đề về tinh thần và cảm nhận. Vậy nên tốt nhất là anh chị nên chọn làm việc với người mà anh chị cảm thấy tin tưởng nhất và đảm bảo là họ không can thiệp quá nhiều vào công việc thiết kế của KTS.

Càng ngày càng có nhiều chuyên gia phong thủy có tư tưởng và cách làm việc phóng khoáng, thái độ cầu tiến và làm việc phối hợp với KTS nhịp nhàng, anh chị nên tìm kiếm và làm việc với những người như vậy. Cần tránh xa những người có quan điểm bảo thủ cho rằng phong thủy là trên hết, thậm chí họ còn bố trí luôn công năng, chọn màu sơn và vật phẩm trang trí cho nhà anh chị. Sự can thiệp thái quá như vậy sẽ dễ dẫn đến những tình huống dở khóc dở cười.

Để chuyện phong thủy hài hòa với thiết kế kiến trúc, theo chúng tôi anh chị nên thực hiện các bước theo trình tự sau:

1. Chọn thầy, làm việc sơ bộ với thầy về hướng nhà, hướng đất, hướng bếp, hướng giường ngủ gia chủ, ngày tốt khởi công... Nên làm bước này trước khi anh chị gặp đơn vị thiết kế. Thông thường hướng nhà phải theo hướng đất, hầu như không thể thay đổi được, nếu anh chị đã mua đất trước khi gặp thầy thì nên hỏi xem có cách nào hóa giải hay không. Các hướng còn lại như hướng bếp và hướng giường, anh chị nên hỏi thầy 2 – 3 phương án dự phòng.
2. Sau khi đã làm việc với đơn vị thiết kế về các thông tin trên để cho ra phương án sơ bộ, anh chị nên gặp thầy phong thủy để xem thiết kế của mình có gì phạm điều cấm kỵ hay không. Ở bước này, chúng tôi thật sự khuyên anh chị chỉ nên hóa giải hoặc thay đổi những điều mà bị cho là cấm kỵ, còn nếu không tốt cũng không xấu (về mặt phong thủy) thì anh chị nên giữ nguyên thiết kế của KTS.
3. Nếu thầy phong thủy bác bỏ phần nào của thiết kế do KTS đưa ra, hãy hỏi lý do cụ thể và cách hóa giải hợp lý. Sau đó anh chị tiếp tục làm việc với KTS để điều chỉnh nếu cần thiết. Nếu KTS không đồng ý thay đổi vì những ý kiến của thầy phong thủy đưa ra là vô lý về mặt công năng, chúng tôi khuyên anh chị nên nghe theo KTS.
4. Sau khi đã có phương án chỉnh sửa của KTS, anh chị nên làm việc lại với thầy phong thủy lần cuối để chốt lại toàn bộ thiết kế. Sau khi xong bước này, vai trò của chuyên gia phong thủy hầu như đã xong.

Vài thông tin quan trọng anh chị cần cung cấp cho KTS sau khi làm việc với chuyên gia phong thủy

• Hướng cửa chính
• Hướng bàn thờ
• Hướng giường chủ nhà
• Hướng bếp nấu
• - ….

Ngoài ra, có một vài chuyên gia phong thủy chuyên nghiệp có thể đưa ra một hồ sơ phong thủy phân tích chi tiết, rõ ràng những yếu tố phong thủy trong căn nhà.

Tuy nhiên như đã nói ở trên, chúng tôi không khuyến khích việc để phong thủy can thiệp quá sâu vào thiết kế, tất cả quyết định cuối cùng là ở anh chị.

4. Tư vấn giám sát

Khi bắt đầu thi công công trình, bản vẽ sẽ được chuyển từ thiết kế đến nhà thầu xây dựng. Anh chị sẽ luôn có những nỗi lo không biết nhà thầu xây dựng có thi công đúng bản vẽ, đúng tiêu chuẩn, yêu cầu kỹ thuật, đảm bảo an toàn lao động hay không, khối lượng cũng như chất lượng vật tư có đúng với hợp đồng đã ký hay không... Trong khi đó, anh chị lại không có thời gian cũng như không đủ trình độ chuyên môn để theo dõi hết mọi thứ xảy ra ở công trường thi tư vấn giám sát (TVGS) chính là người mà anh chị cần.

Đây là bộ phận dễ bị bỏ qua nhất trong quá trình xây dựng nhà ở tư nhân, tuy nhiên lại là bộ phận không thể tách rời khỏi công tác xây dựng nói chung. Tư vấn giám sát sẽ giúp đảm bảo quyền lợi, khối lượng và chất lượng công trình cho chủ đầu tư. Đóng vai trò như tai mắt và bộ não về mặt chuyên môn của chủ đầu tư đối với tất cả các vấn đề trên công trường, thậm chi TVGS trong một số trường hợp còn can thiệp vào thiết kế nếu thấy quả vô lý so với thực tế trên công trường hoặc không đảm bảo an toàn.

Đối với công trình nhà ở dân dụng, tư vấn giám sát có các nhiệm vụ cơ bản như sau:

• Giám sát, kiểm tra, báo cáo chủ đầu tư về các hoạt động chung trên công trường và đảm bảo an toàn thi công.
• Nghiệm thu và xác nhận từng công đoạn trong suốt quá trình thi công đã đảm bảo đúng thiết kế, quy chuẩn, tiêu chuẩn và tiến độ.
• Đảm bảo nhà thầu thực hiện đúng các điều khoản có trên hợp đồng. Đảm bảo việc sử dụng vật tư đúng chất lượng, khối lượng đã được chủ đầu tư duyệt.
• Phát hiện các sai sót, xác nhận những lỗi kỹ thuật bất khả kháng để báo cáo chủ đầu tư, nhà thầu và cùng bàn bạc đưa ra hướng giải quyết.
• Báo cáo các lỗi thiết kế cho chủ đầu tư và đơn vị thiết kế kịp thời điều chỉnh.
• Lập biên bản, ký xác nhận biên bản của các bên khi có thay đổi thực tế trên công trường.
• Giám sát đảm bảo vệ sinh môi trường, hạn chế tối đa ảnh hưởng đến khu vực lân cận công trình. Nếu công trình của anh chị ảnh hưởng quá nhiều đến các công trình khác, họ có quyền khiếu nại lên phường và công trình của anh chị có thể bị yêu cầu tạm dừng thi công cho đến khi khắc phục được vấn đề bị khiếu nại.

Vậy ai sẽ làm giám sát? Nếu chủ đầu tư hoặc người thân được ủy quyền biết rõ về chuyên môn, sắp xếp được thời gian thì có thể tự mình giám sát công trình. Việc này giúp chủ đầu tư tiết kiệm được chi phí thuê tư vấn giám sát, không sợ có trường hợp TVGS thông đồng với đơn vị thi công để bỏ qua những sai sót hoặc vi phạm hợp đồng trên công trường (trường hợp này hiếm nhưng không phải là không có). Trong trường hợp gia chủ không có kiến thức về chuyên môn cũng như không có thời gian để theo dõi sát sao mọi thứ thì nên thuê tư vấn giám sát độc lập đến từ các công ty có cung cấp dịch vụ tư vấn giám sát. Các kỹ sư đảm nhận vai trò tư vấn giám sát cần có bằng cấp rõ ràng, có kinh nghiệm trong việc làm tư vấn giám sát (tốt nhất phải có tối thiểu 3 – 5 năm kinh nghiệm trong việc tư vấn giám sát xây dựng nhà ở dân dụng và nên có chứng chỉ hành nghề giám sát để yên tâm hơn).

Chi phí thuê TVGS có thể được tính theo tháng hoặc tính trọn gói cả công trình. Thông thường khoảng 6 – 8 triệu/tháng đối với TVGS bán thời gian, 20 – 25 triệu/tháng đối với TVGS toàn thời gian. Với thể loại nhà ở không quá cầu kỳ phức tạp, gia chủ chỉ cần thuê TVKS bán thời gian để kiểm tra, nghiệm thu những công đoạn quan trọng là vừa đủ.

Gợi ý: TVGS có khả năng đọc hiểu hợp đồng thi công rất tốt, anh chị có thể làm việc với đơn vị TVGS trước khi ký hợp đồng thi công, nhờ họ xem qua hợp đồng thi công để đảm bảo các điều khoản là công bằng và hợp lý cho tất cả các bên.