Những thắc mắc thường gặp khi thi công xây dựng nhà ở

1. Xây dựng phần thô là gì? Những công tác và hạng mục vật tư nào nằm trong gói xây dựng phần thô trong hợp đồng xây dựng hiện nay? 

2. Xây nhà trọn gói là gì? Những công tác và hạng mục vật tư nào nằm trong gói xây dựng hoàn thiện trọn gói?

3. Chi phi thi công ép cọc hiện nay như thế nào? Nhà trong hẻm nhỏ thì nên chọn phương án ép cọc gì và đơn giá ra sao? Chi phí này đã bao gồm trong phần thô chưa? 

4. Móng đơn, móng băng, móng bè, móng cọc khác nhau thế nào? Tại sao cách tính hệ số chi phí xây dựng lại khác nhau đối với mỗi phương án móng.

5. Chi phí gia cố vách hầm hiện nay như thế nào? Chi phí này có bao gồm trong phần thô hay không? 

6. Các loại mái cơ bản nào phổ biến hiện nay? Tại sao cách tính hệ số chi phí xây dựng mỗi loại mái lại khác nhau?

7. Các phương pháp chống thấm hiện nay như thế nào? Phương pháp nào tối ưu nhất? Đơn giá thi công phần thô đã bao gồm nhân công và vật tư chống thấm hay chưa? 

8. Các cách đổ bê tông hiện nay gồm những cách nào? Cách nào phù hợp và tối ưu nhất? Có nên đổ bê tông tươi (bê tông thương phẩm) hay không? Nếu nhà trong hẻm, không đổ bê tông tươi được thì nên dùng phương pháp nào để đảm bảo chất lượng? 

9.  Sử dụng loại xi măng nào cho công tác đổ bê tông sàn, bê tông cột và công tác xây thô?

10. Tại sao nhà mới xây 1 - 2 năm đã xuất hiện nứt? Thế nào là vết nứt trong mức cho phép? Cách xử lý như thế nào và có cách nào để hạn chế vết rạn nứt này không?

11. Khi nào thì nên sử dụng ống PVC, PPR? Chi phí thi công đường ống dẫn nước nóng năng lượng mặt trời có nằm trong gói xây dựng phần thô hay gói hoàn thiện thông dụng không?

12. Cần trát trần với vị trí đóng trần thạch cao không? Nếu chủ nhà muốn trát trần thì chi phí tính như thế nào?

13. Tại sao khi thi công nhà trong hẻm, nhà diện tích nhỏ thì đơn giá lại tăng lên?

14. Có nên đổ bê tông nền tầng trệt không? Và chi phí đổ bê tông này thì tính như thế nào?

15.  Nhà chưa có giấy phép xây dựng thì có được tháo dỡ nhà trước không?

16. Khi nào xây tường mười (tường đơn) tường hai mươi (tường đôi)?

1. Xây dựng phần thô là gì? Những công tác và hạng mục vật tư nào nằm trong gói xây dựng phần thô trong hợp đồng xây dựng hiện nay?

Phần thô là công tác thi công kết cấu bê tông-cốt thép gồm móng, đà kiềng, dầm, cột, tường gạch, cầu thang bê tông, sàn bê tông các tầng, sàn mái, ống cấp thoát nước âm tường, để âm điện... Có thể hiểu nôm na phần thô được xem là khung xương của ngôi nhà.

Thông thường khi ký kết hợp đồng thi công phần thô, trong hợp đồng phải cam kết nội dung công việc thực hiện bao gồm cung cấp toàn bộ vật tư phần thô và cung cấp nhân công hoàn thiện cho phần hoàn thiện công trình.

Vật tư xây dựng phần thô do nhà thầu cung cấp bao gồm: sắt thép, xi măng, cát đá, gạch xây, bê tông, đất cát san lấp, dây điện âm, ống nước cấp và thoát nước, mái tôn, mái ngói, phụ gia chống thấm... Tất cả phải được ghi rõ chủng loại xuất xứ và được sự thống nhất của chủ đầu tư.

Phần nhân công bao gồm toàn bộ nhân công xây dựng phần thô từ móng lên đến mái, nhân công hoàn thiện căn nhà, vật tư hoàn thiện do chủ đầu tư cung cấp như gạch ốp lát, cửa kính, cửa gỗ, thiết bị điện, thiết bị vệ sinh, vật tư sơn nước, ...

1.1 Chi tiết vật tư phần thô (tham khảo)

• Sắt Việt – Nhật hoặc Pomina.

Xi măng Holcim cho công tác đổ bê tông, Xi măng Hà Tiên cho công tác xây trát.

Gạch Tuynel nhà máy Tân Uyên – Bình Dương kích thước chuẩn 8x8x18mm. (Tám Quỳnh, Phước Thành, Phước An, Đồng Tâm...).

Đá Bình Điền Đồng Nai (đá 10x20 cho công tác đỗ bê tông và đá 40×60 cho công tác lăm le móng).

• Cát vàng (cát cho công tác đổ bê tông hạt to, cát cho công tác xây trát hạt vừa).

• Bê tông trộn máy tại công trình hoặc đổ bê tông tươi (tùy theo quy mô, yêu cầu của chủ đầu tư và điều kiện thi công cho phép).

• Ống nước Bình Minh (quy cách theo tiêu chuẩn xây dựng).

• Dây điện Cadivi.

• Dây tín hiệu (ADSL, tivi, điện thoại) Sino.

• Ống cứng luồn dây điện âm trong sàn bê tông cốt thép: Vega.

• Ống ruột gà luồn dây điện trong dầm, tường: Sino.

• Hóa chất chống thấm: Flinkote – Sikalatex.

1.2. Công tác thi công phần thô (tham khảo)

• Tổ chức công trường, làm lán trại cho công nhân nếu điều kiện mặt bằng cho phép.

• Vệ sinh mặt bằng, định vị tim, móng công trình.

• Ép cọc bê tông cốt thép đối với công trình có quy mô lớn hoặc trên nền đất yếu, không bao gồm chi phí ép cọc bê tông cốt thép, ép cừ tràm...

• Đào đất móng, dầm móng, đà kiềng, hầm phân bể nước ngầm, không bao gồm chi phí gia cố vách hầm đối với công trình thi công tầng hầm/ bán hầm.

• Đập đầu cọc bê tông cốt thép đối với công trình ép cọc.

• Đổ bê tông đá 4x6 Mac 100, dày 100mm vị trí đáy móng, dầm móng, đà kiềng.

• Gia công và lắp dựng cốt thép, đóng cốp pha móng, dầm móng, đà kiềng. Đổ bê tông móng, dầm móng và đà kiềng.

• Xây dựng bể phốt bằng gạch đinh (gạch thẻ), tô chống thấm mặt trong bể phốt, hố ga, bể nước, đổ bê tông đáy, nắp hầm.

• Gia công và lắp dựng cốt thép, đóng cốp pha, gia cố và đổ bê tông vách hầm đối với công trình có tầng hầm.

• Gia công và lắp dựng cốt thép, đóng cốp pha và đổ bê tông cột, dầm, sàn các tầng lầu, sân thượng, mái.

• Gia công và lắp dựng cốt thép, đóng cốp pha và đổ bê tông cầu thang, xây mặt bậc bằng gạch thẻ, không tô mặt và thành bậc.

• Xây toàn bộ tường bao, tường ngăn chia phòng.

• Lắp đặt dây điện âm sàn, ống nước lạnh âm, cáp mạng, cáp truyền hình, không bao gồm hệ thống ống nước nóng, mạng LAN, Wifi, hệ thống camera, hệ thống chống sét, hệ thống ống cho máy lạnh, hệ thống điện 3 pha, điện thang máy...

• Tô vách và trần ở các vị trí không đóng trần thạch cao, ốp gỗ và ốp đá.

•  Xây trát hoàn thiện mặt tiền.

• Cán nền các tầng lầu, sân thượng, mái, ban công, nhà vệ sinh.

•  Chống thấm sàn sân thượng, sàn mái, sàn ban công và sàn vệ sinh.

•  Nhân công lót gạch sàn, len chân tường. Chủ đầu tư cung cấp gạch, len đã gia công sẵn và keo chà ron. Nhà thầu cung cấp phần vữa hồ, ốp tường và vách phòng vệ sinh.

• Nhân công sơn nước toàn bộ nhà, không bao gồm: sơn gai, sơn gấm, sơn giả đá, sơn hiệu ứng.

• Nhân công lắp đặt bồn nước, máy bơm nước, thiết bị vệ sinh.

• Nhân công lắp đặt thiết bị điện và đèn chiếu sáng.

• Vệ sinh cơ bản công trình trước khi thi công lắp đặt nội thất.

1.3. Các hạng mục chủ đầu tư thực hiện với hợp đồng thi công phần thô (tham khảo)

Đây là các hạng mục mà chủ nhà phải tự làm (tự chịu chi phí), trừ khi có thỏa thuận rõ thêm trong hợp đồng.

• Tháo dỡ vận chuyển xà bần công trình cũ nếu có.

• Tháo dỡ bê tông ngầm, hút hầm phân công trình cũ nếu có.

• Di dời đồng hồ điện, nước hoặc cung cấp đồng hồ điện, nước nếu chưa có.

• Công tác gia cố nền đất yếu như ép cọc bê tông cốt thép, ép cừ tràm...

• Công tác gia cố nền móng các nhà xung quanh với công trình có hầm bằng phương pháp ép cừ Larsen, ép cừ vây bê tông...

• Nhân công và vật tư hệ thống máy lạnh, máy nước nóng, điện lạnh, camera, âm thanh, chống cháy, chống sét, báo động.

• Cây xanh, non bộ, tiểu cảnh trang trí sân vườn.

• Cống thoát và hố ga ngoài khuôn viên khu đất xây dựng.

• Sơn dầu, thạch cao, sơn gai, sơn gấm.

• Cửa các loại, nhân công lắp đặt cửa (đơn vị thi công hỗ trợ lắp khung bao cửa gỗ và cửa sắt).

• Lắp đặt thiết bị, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống điện hồ bơi nếu có.

• Hệ thống lan can cầu thang, ban công, tay vịn.

• Vật tư sơn nước và các thiết bị cho công tác sơn nước như cọ, rulo, giấy nhám.

• Gạch các loại, len chân tường đã gia công sẵn, keo chà ron, đá granite, sơn giả đá, gỗ, sắt, nhôm kính...

• Vật tư điện, tủ điện kim loại, công tắc, ổ cắm, MCB, quạt hút, quạt trang trí, đèn chiếu sáng các loại, dây điện âm trần thạch cao.

2. Xây nhà trọn gói là gì? Những công tác và hạng mục vật tư nào nằm trong gói xây dựng hoàn thiện trọn gói?

Xây nhà trọn gói hay còn được biết đến với tên gọi hình thức xây dựng “Chìa khóa trao tay". Có thể hiểu đơn giản là chủ đầu tư giao cho một đơn vị quản lý toàn bộ quá trình từ khâu thiết kế đến thi công xây dựng; quản lý và chịu trách nhiệm cung cấp toàn bộ vật tư phần thô, vật tư hoàn thiện nhà; quản lý tiến độ, chất lượng, thiết kế và thi công nội thất toàn bộ nhà; thống nhất với đơn vị này từ ý tưởng thiết kế đến giá cả cho từng hạng mục chi tiết. Đối với hình thức giao khoán này thì chủ đầu tư tiết kiệm rất nhiều thời gian và công sức vì mọi việc đã có đơn vị thi công đảm đương, nhưng cần chú ý là phải làm việc thật kỹ từ giai đoạn lên phương án thiết kế đến khâu chọn lựa vật tư hoàn thiện để tránh việc chỉnh sửa thiết kế và phát sinh chi phí sau này.

Với hình thức xây nhà trọn gói thì toàn bộ các khâu tư vấn thiết kế, xin phép xây dựng, thi công xây dựng, trang trí nội thất (nếu có), hoàn công... sẽ do đơn vị thi công đảm trách, chủ nhà chỉ việc nhận “chìa khóa" vào nhà để ở sau khi công trình được hoàn thành bàn giao.

Nhưng để đảm bảo công trình được xây dựng suôn sẻ và thuận lợi, chủ nhà cũng nên thường xuyên đến công trình hoặc trao đổi hàng ngày qua các nhóm chat để nắm được tiến độ, tình hình công việc cũng như lựa chọn, thay đổi kịp thời vật tư hoàn thiện theo ý muốn, tránh trường hợp xây lên tháo xuống phát sinh nhiều chi phí sau này. Chủ đầu tư cũng có thể thuê giám sát độc lập để thực hiện giám sát thi công các công đoạn theo hợp đồng (Xem thêm ở mục Tìm kiếm chuyên gia).

2.1. Hạng mục vật tư cho hợp đồng thi công hoàn thiện

Thông tin dưới đây mang tính chất tham khảo, có thể thay đổi tùy theo vùng miền, nhà thầu và tùy mức độ giới hạn ngân sách của chủ đầu tư.

Hạng mục vật tư phần thô (tham khảo)

• Sắt Việt – Nhật hoặc Pomina.

• Xi măng Holcim cho công tác đổ bê tông, Xi măng Hà Tiên cho công tác xây trát.

• Gạch Tuynel nhà máy Tân Uyên – Bình Dương kích thước chuẩn 8x8x18mm (Tám Quỳnh, Phước Thành, Phước An, Đồng Tâm...).

• Đá Bình Điền Đồng Nai (đá 10x20 cho công tác đổ bê tông và đá 40x60 cho công tác lăm le mỏng – công tác đổ vữa lót nền chống mất nước trước khi đổ bê tông sàn).

• Cát vàng (cát cho công tác đổ bê tông hạt to, cát cho công tác xây trát hạt vừa).

• Bê tông trộn máy tại công trình hoặc đổ bê tông tươi (tùy theo quy mô, yêu cầu của chủ đầu tư và điều kiện thi công cho phép).

• Ống nước Bình Minh (quy cách theo tiêu chuẩn xây dựng).

• Dây điện Cadivi.

• Dây tín hiệu (ADSL, tivi, điện thoại) Sino.

• Ống cứng luồn dây điện âm trong sàn bê tông cốt thép: Vega.

• Ống ruột gà luồn dây điện trong dầm, tường: Sino.

• Hóa chất chống thấm: Flinkote - Sikalatex.

Hạng mục vật tư phần hoàn thiện (tham khảo)

1. Gạch ốp lát cho toàn bộ nhà:

• Gạch lót nền phòng (600×600, 800x800...).
• Sàn gỗ lót phòng nếu có.
• Gạch lót WC các phòng (gạch ốp tường WC, gạch nền WC, gạch nhấn WC).
• Gạch lót ban công (300×600, 600×600...).
• Gạch lót sân thượng trước sau (300x300, 300×600, 600×600...)
• Gạch tàu lót mái nếu có.
• Gạch lót sân trước, gạch hành lang.
• Gạch trang trí mặt tiền nếu có (theo khối lượng quy định trong hợp đồng).

2. Cung cấp vật tư phần sơn nước:

• Bột trét, sơn nước trong nhà (không sơn lót trong nhà).
• Bột trét, sơn lót và sơn nước mặt tiền, bên ngoài nhà.
• Tất cả các vật tư phụ như cọ, rulo, giấy nhám, băng keo giấy...
• Sơn gai, sơn gấm, sơn giả đá nếu có (theo khối lượng quy định trong hợp đồng).

3. Cung cấp cửa đi, cửa sổ trong nhà và ngoài mặt tiền:

• Cửa đi các phòng trong nhà theo thiết kế (cửa gỗ tự nhiên, gỗ công nghiệp, cửa nhôm kính.)
• Cửa vệ sinh các phòng theo thiết kế (cửa gỗ tự nhiên, gỗ công nghiệp, cửa nhôm kính).
• Cửa đi, cửa sổ mặt tiền, ban công (thường sử dụng là cửa nhôm kính).
• Cửa đi, cửa sổ sân thượng, sân sau (thường sử dụng là cửa nhôm kính).
• Cửa sổ trong nhà, giếng trời (thường sử dụng là cửa nhôm kính).
• Vật tư phụ phần của như ổ khóa cửa chính, cửa phòng, cửa WC, bản lề, cục hít cửa.

4. Cầu thang trong nhà:

• Lan can cầu thang (lan can sắt, lan can kính, lan can gỗ...).
• Tay vịn cầu thang (gỗ, sắt...).
• Trụ cầu thang nếu có (gỗ, sắt...).

5. Hạng mục đá Granite (đá Marble/đá nhân tạo):

• Đá mặt nằm, mặt dựng, len cầu thang.
• Đá ngạch cửa.
• Đá mặt tiền (theo khối lượng quy định trong hợp đồng).
• Đá tam cấp (theo khối lượng quy định trong hợp đồng).

6. Thiết bị điện:

• Vỏ tủ điện tổng và tủ điện tầng (Sino, Panasonic...).
• MCB (cầu dao tự động), công tắc, ổ cắm (Sino, Panasonic...).
• Ô cắm điện thoại, Internet, truyền hình cáp (Sino, Panasonic...). Đèn thắp sáng trong phòng (đèn âm trần, đèn nổi, đèn tuýp...), Đèn ngoài sân.
• Đèn WC (đèn mâm ốp trần, đèn nổi ốp trần).
• Đèn trang trí tường cầu thang.
• Đèn gương.
• Đèn trang trí mặt tiền theo thiết kế,
• Đèn hắt trang trí trần thạch cao theo thiết kế.

7. Thiết bị vệ sinh, thiết bị nước: 

• Bàn cầu.
• Lavabo và bộ xả.
• Vòi xả lavabo nóng lạnh.
• Cây tắm sen nóng lạnh.
• Vòi xịt WC.
• Vòi xả sân thượng, ban công.
• Các phụ kiện trong WC (phụ kiện 7 món).
• Phễu thu sàn (Inox chống hôi).
• Cầu chắn rác (Inox).
• Chậu rửa chén.
•  Vòi rửa chén.
• Bồn Inox chứa nước trên mái.
• Máy bơm nước (Panasonic…).
• Hệ thống ống cấp nước nóng năng lượng mặt trời PPR (tùy theo quy định trong hợp đồng).
• Máy năng lượng mặt trời (tùy theo quy định trong hợp đồng).
• Hệ thống ống đồng máy lạnh, máy lạnh nếu có (tùy theo hợp đồng).

8. Cung cấp trần thạch cao và hạng mục sắt:

• Thạch cao trang trí, khung xương và tấm Vĩnh Tường (theo khối lượng quy định trong hợp đồng).
• Lan can ban công (sắt hộp, sắt mỹ nghệ, kính cường lực...).
• Tay vịn lan can ban công (sắt hộp, Inox).
• Cửa cổng (sắt hộp, sắt mỹ nghệ).
• Khung sắt mái lấy sáng cầu thang, lỗ thông tầng (sắt hộp, tấm lợp polycarbonate, tấm lợp kính cường lực).

9. Các hạng mục ngoài báo giá trọn gói:

• Máy nước nóng trực tiếp, gián tiếp.
• Hệ thống cửa cuốn, cửa kéo bên trong nhà và ngoài sân.
• Các phụ kiện WC chuyên biệt (vách kính tắm đứng, bồn tắm nằm, kệ lavabo...).
• Các thiết bị chiếu sáng khác như đèn chùm, đèn chiếu tranh, đèn cổng, đèn sân vườn…
• Các thiết bị điện gia dụng như ti vi, tủ lạnh, máy lạnh, máy hút mùi, bếp... Sân vườn, tiểu cảnh, các vật tư và thiết bị chăm sóc, tưới bồn hoa, tưới cây.
• Tất cả thiết bị chuyên dụng cho hồ bơi như máy bơm, hệ thống lọc, hệ thống cấp, máng nước tràn, đèn hồ bơi, phễu thu nước, thang inox hồ bơi…
• Các loại sơn giả đá, sơn giả gỗ, trần gỗ, lam gỗ, vách trang trí gỗ, đá... trong và ngoài công trình.
• Các thiết bị và vật tư hoàn thiện, đá ốp thi công phần thang máy, thiết bị âm thanh, camera, thiết bị điện thông minh và các loại máy móc chuyên dụng khác.
• Tất cả các thiết bị nội thất như bếp, bàn ghế, tủ giường....
• Các chủng loại vật tư khác ngoài bảng phân tích vật tư hoàn thiện như mô tả trong hợp đồng đã ký kết.
• Tùy theo thỏa thuận giữa hai bên, những trang thiết bị, vật tư này có thể đưa vào phụ lục hợp đồng để tính toán thi công đồng bộ.

3. Chi phí thi công ép cọc hiện nay như thế nào? Nhà trong hẻm nhỏ thì nên chọn phương án ép cọc gì và đơn giá ra sao? Chi phí này đã bao gồm trong phần thô chưa?

•  Tùy theo điều kiện thực tế công trình xây dựng, quy mô và thiết kế chi tiết kỹ thuật của từng căn nhà mà có phương án ép cọc khác nhau. Đối với nhà ở dân dụng có quy mô từ 3 – 6 tầng trở lên, nên chọn phương án ép cọc bê tông cốt thép thay vì sử dụng biện pháp ép cừ tràm hay cừ tre vì tải trọng yếu và không chắc chắn.
•  Nếu mặt bằng lô đất xây dựng cho phép, bề ngang nhà từ 4m trở lên, đường trước nhà là đường lớn hoặc hẻm từ 4 - 6m, hẻm không bị vướng và cao độ thông thoảng không có barie, rào chắn, bảng khu phố, đường dây điện bên trên... thì gia chủ nên chọn phương án ép tải bê tông cốt thép, thuận tiện cho việc thi công và đảm bảo tải trọng chịu lực cho công trình.
• Nếu mặt bằng lô đất xây dựng nhỏ dưới 4m, diện tích không đủ cho máy móc ép tải thi công thao tác, hẻm trước nhà từ 2,5 – 4m, bị vướng cao độ do bảng khu phố, đường dây điện bên trên... thì phải chọn phương án ép neo vì dàn ép neo có thể di chuyển, thao tác trên mặt bằng nhỏ hẹp và điều kiện bất lợi tốt hơn so với ép tải.
• Nếu mặt bằng lô đất xây dựng cho phép nhưng địa chất đất quá cứng hoặc mặt bằng lô đất xây dựng nhỏ, hẻm trước nhà nhỏ... mà số tầng xây lại cao thì không thể sử dụng phương án ép tải hay ép neo được mà phải chuyển sang phương án khoan nhồi. Phương pháp này thường áp dụng cho các công trình lớn, tải trọng cao, hoặc công trình bị kẹp giữa các công trình có móng yếu, có thể thi công qua các lớp cát dày và cả lớp đất cứng.
• Chi phi ép cọc chưa bao gồm trong báo giá xây dựng phần thô hay bảo giả thi công hoàn thiện, thường đơn vị thi công sẽ làm một phụ lục hợp đồng khi thi công hạng mục này. Phần ép cọc cũng thường được thực hiện bởi đơn vị độc lập chuyên về ép cọc.

 Chi phí ép cọc bao gồm chi phí cọc và chi phí nhân công ép cọc. Tính theo thời điểm tháng 6/2022 là như sau:

Chi phí cọc (tham khảo)

• Cọc bê tông cốt thép vuông 250×250 Mac 250, thép chủ 4d16 Việt - Nhật đơn giá 220.000 – 240.000 đồng/mét dài.
• Cọc bê tông cốt thép vuông 300x300 Mac 250, thép chủ 4d16 Việt - Nhật đơn giá 250.000 – 270.000 đồng/mét dài.
• Cọc Ly tâm D300 đơn giá 250.000 – 280.000 đồng/mét dài. Cọc Ly tâm D350 đơn giá 300.000 – 320.000 đồng/mét dài.
• Cọc khoan nhồi D300 đơn giá 400.000 – 450.000 đồng/mét dài. Cọc khoan nhồi D350 đơn giá 480.000 – 550.000 đồng/mét dài.

• Chi phí nhân công ép (tham khảo)
• Ép neo (tải 35 - 40 tấn)
• Với tổng khối lượng cọc > 300 mét dài, nhân công ép neo 40.000 – 50.000 đồng/mét dài.
• Với tổng khối lượng cọc < 300 mét dài, nhân công ép neo tính 1.218.000 đồng/ca ép.
• Ép tải (tải 75 - 80 tấn)
• Với tổng khối lượng cọc > 500 mét dài, nhân công ép neo 50.000 – 70.000 đồng/mét dài.
• Với tổng khối lượng cọc < 500 mét dài, nhân công ép neo tinh 2.540.000 đồng/ca ép.

4. Móng đơn, móng băng, móng bè, móng cọc khác nhau thế nào? Tại sao cách tính hệ số chi phí xây dựng lại khác nhau đối với mỗi phương án móng? 

Móng đơn: Đối với nhà có kết cấu khung chịu lực hoặc cột chịu lực, thì bên dưới mỗi cột có móng độc lập gọi là mỏng đơn (hay còn gọi là móng trụ, móng độc lập, móng cột...).

• Ưu điểm của móng đơn là tiết kiệm vật liệu, giảm chi phí và thời gian thi công.
• Nhược điểm của móng đơn là chỉ áp dụng cho nhà ít tầng, tải trọng truyền lên đất nhỏ, áp suất đáy mỏng nhỏ hơn cường độ của đất.

Minh họa móng đơn

Móng băng: Là loại mỏng chạy suốt bên dưới các tường chịu lực hoặc tạo thành các dải dài dưới chân hệ thống cột chịu lực. Móng băng dưới cột hay còn gọi là mỏng dầm, dầm có thể có sườn trên hoặc sườn dưới. Loại móng này tạo thành một vành đai liên kết các chân cột. Có loại móng băng một phương và móng băng hai phương.

• Trường hợp móng đơn dưới cột mà chiều rộng đáy móng gần giáp nhau thì nên sử dụng móng băng để thay thế, nhằm giảm áp lực đáy mỏng, phân bố đều tải trọng cột lên nền đất và chống lại hiện tượng lún không đều giữa các cột.

Minh họa móng băng một phương

Minh họa móng băng hai phương

Móng bè: Sử dụng khi sức chịu tải của đất nền quả yếu so với tải trọng của công trình. Bề rộng của đáy móng (cả móng băng và móng đơn) tính toán chiếm trên 75% diện tích nền nhà. Khi đó người ta liên kết các móng lại thành một khối gọi là móng bè.

• Móng bè áp dụng cho công trình cao tầng, giúp phân bố đồng đều tải trọng của công trình lên nền đất, giải tỏa sức nặng và tránh hiện tượng lún không đồng đều.
• Móng bè có thời gian thi công và chi phí lớn hơn nhiều so với hai loại móng băng và móng đơn.

Minh họa móng bè

Móng cọc: Là loại mỏng sử dụng phổ biến hiện nay do khả năng chịu lực cao, dùng trong trường hợp dưới lớp đất yếu là lớp đất rắn, cọc được đóng tới lớp đất rắn ổn định này và truyền tải trọng vào đó. Nền móng cọc chống không bị lún hoặc lún đều trong phạm vi cho phép.

• Móng cọc cho phép giảm khối lượng đào đất, giảm tiết diện mỏng nhưng vẫn đảm bảo công trình chịu được tải trọng lớn và độ bền vững cao, không phụ thuộc vào mực nước ngầm, thi công thuận tiện và cơ động hơn các loại mỏng khác nên được sử dụng rất nhiều trong các công trình nhà ở gia đình hiện nay.

Minh họa Móng cọc

Chính vì biện pháp thi công, phương án thiết kế kết cấu cách bố trí sắt thép, khối tích bê tông của mỗi phương án móng khác nhau, nên dẫn đến giá thành thi công của các loại móng có sự chênh lệch. Đó cũng là nguyên nhân chính dẫn đến sự khác biệt trong hệ số móng khi thi công công trình.

Cách tính hệ số móng của công trình nhà ở thông thường hiện nay như sau:

• Móng đơn tính 30% diện tích tầng trệt. Móng băng tính 50% diện tích tầng trệt.
• Đài móng trên nền cọc bê tông cốt thép, cọc khoan nhồi tính bằng 40%- 50% diện tích tầng trệt (lưu ý đây là chi phí riêng của đài móng, không tính chi phi riêng của phần cọc phía dưới).
• Móng bè tính 100% diện tích tầng trệt.

5. Chi phí gia cố vách hầm hiện nay như thế nào? Chi phi này có bao gồm trong phần thô hay không?

Khi xây dựng các công trình có tầng hầm, tùy vào độ phức tạp của địa hình khu vực thi công mà có thêm chi phí gia cố hầm. Chi phí này dùng để gia cố vách tầng hầm khi đào đất, mục đích để chống sạt lở đất chống lún sụp, nghiêng, sập nhà bên cạnh, nhất là các nhà cấp bốn, nhà đã xây dựng lâu năm hoặc với công trình có thể tích đào lớn dễ ảnh hưởng đến nhà lân cận.

Chi phí này được tính riêng ngoài chi phí xây dựng và nhà thầu sẽ lập thêm phụ lục hợp đồng cho phần gia cố vách hầm này trước khi tiến hành thi công.

Tùy vào điều kiện thi công, địa chất công trình và biện pháp thi công, hiện nay có hai cách để gia cố vách hầm hay được sử dụng là ép cừ Larsen hoặc khoan cọc vây bê tông.

Đối với công trình nhà ở riêng lẻ trong khu đô thị, phương án ép cừ Larsen hay được sử dụng nhất vì thi công thuận tiện, thời gian thi công nhanh và tiết kiệm được diện tích vách hầm. Nhưng cũng có những trường hợp bắt buộc phải thi công bằng phương án cọc vây, ví dụ như những công trình có diện tích hầm lớn và sâu, công trình cao tầng hoặc địa chất đất quá cứng không thể ép cừ Larsen... Nhược điểm của phương án này là chi phí tốn kém, thời gian thi công lâu và chiếm diện tích tầng hầm lớn hơn là sử dụng cừ Larsen, vì cọc vây bê tông có đường kính tối thiểu là 200 – 500mm đối với nhà dân, công trình nhỏ và 600mm trở lên với công trình cao tầng.

Chi phí gia cố vách hầm

• Với phương án gia cố vách hầm bằng cừ Larsen C200/C250/C300, thép hình I hệ giằng Shoring thì đơn giá tính theo mét dài chu vi của lô đất xây dựng, với cừ có chiều dài từ 46m/lá cờ thì đơn giá ép cừ từ 1,82 – 2 triệu đồng/mét dài chu vi lô đất (thời điểm tháng 6/2022). 
• Với phương án gia cố vách hầm bằng cử vây bê tông cốt thép (cọc khoan nhồi) thì đơn giá cừ từ 450.000 – 550.000 đồng/mét dài cọc (thời điểm tháng 6/2022).
• Trong chi phi gia cố vách hầm thường có thêm một chi phí phụ là chở đất tầng hầm đổ đi. Thường thì đơn vị gia cố vách hầm sẽ thi công luôn hạng mục này để thuận tiện cho quá trình thi công hệ giằng Shoring, khi đất hầm được múc chở đi đến đâu thì hệ giằng sẽ được thi công đến đấy. Chi phí vận chuyển đất đổ đi này được tính theo khối tích thực tế đo ở công trình. Đơn giá thông thường từ 60.000 – 80.000 đồng/m3 (thời điểm tháng 6/2022).

Minh họa thi công đào đất tầng hầm và gia cố vách hầm bằng hệ giàng shoring.

6. Các loại mái cơ bản nào phổ biến hiện nay? Tại sao cách tính hệ số chi phí xây dựng mỗi loại mái lại khác nhau? 

Tùy theo ý đồ thiết kế, điều kiện thời tiết cũng như sở thích của chủ nhà, mỗi công trình sẽ có những dạng mái khác nhau. Phổ biến nhất hiện nay vẫn là mái bê tông cốt thép và mái ngói.

Mái bê tông cốt thép: Mái được cấu tạo từ bê tông cốt thép, về cơ bản hình thức và giải pháp kết cấu giống như cấu tạo sản, nhưng khác là phải xử lý chống thấm và tạo dốc để thoát nước mưa, thường được tạo dốc từ 25% đến vị trí phễu thu nước.

• Ưu điểm: Độ bền cao, có khả năng chịu tải và chống chọi với thời tiết

rất tốt, không lo tốc mái mùa mưa bão. Chống ồn tốt. Bề mặt mái có thể dễ dàng lắp đặt các hệ thống kỹ thuật mái như bồn nước, nước nóng NLMT, hệ thống điện NLMT...

• Nhược điểm: Giá thành cao hơn so với mái tôn. Cần thi công đúng chuẩn để chống thấm cho công trình.

Nếu lợp ngói trên mái bê tông cốt thép nên có thêm hệ cầu phong, li tô riêng biệt, không nên dán trực tiếp lên lớp bê tông cốt thép ấy.

nguồn: vixdhunghung.com

Mái bê tông cốt thép lợp ngói hoặc tôn giả ngói được lắp đặt trên dàn lito bắn vào mái BTCT. Kết cấu chịu lực là các bản nghiêng BTCT dựa vào hệ dầm bê tổng liên kết với hệ thống khung cột BTCT của nhà.

• Ưu điểm: Độ bền cao, chống thấm, dột, chống ồn và chống nhiệt tốt, giữ được tầng áp mái sạch sẽ. Có khả năng chống chọi với gió bão tốt và tăng thẩm mỹ kiến trúc cho căn nhà.
• Nhược điểm: Giả thành cao, trọng lượng lớn, thời gian thi công lâu. Nếu ngói được dán trực tiếp lên bê tông sẽ dễ xuất hiện hiện tượng co ngót gây mất kết dính, rơi vỡ, khó xử lý khi xảy ra thấm dột.

Mái dốc lợp ngói, tôn trên dàn vì kèo thép (không đổ bê tông): Đối với công trình nhỏ có thể làm tường thu hồi hoặc vì kèo kết hợp với dầm xà gồ và các kết cấu giá đỡ như cầu phong, li tô nếu là ngói lợp.

• Ưu điểm: Thi công nhanh chóng, giá thành rẻ hơn mái bê tông cốt thép (đặc biệt là mái tôn). Khả năng tháo dỡ và tái sử dụng cao, hiệu quả hơn về mặt kinh tế.
• Nhược điểm: Khả năng chịu lực và chống chọi thời tiết kém. Đối với mái tôn, thường khá ồn và nóng nếu không có biện pháp xử lý thích hợp, nên chọn loại tôn có lớp mút xốp chống nóng, chống ồn để đảm bảo chất lượng sử dụng.

Đối với phương án lợp ngói trên dàn, chi phí vật tư và nhân công cho kèo thép gần tương đương với phương án đổ bê tông rồi lợp ngói, mà hiệu quả chống dột và chống nóng lại không tối ưu bằng nên chủ nhà cần cân nhắc khi lựa chọn giữa hai biện pháp thi công này.

Do biện pháp thi công, đặc thù kết cấu, cấu tạo và vật liệu sử dụng nên khi thi công các loại mái này trong công trình nhà ở sẽ có hệ số quy đổi khác nhau cho mỗi loại mái, cụ thể tham khảo như sau:

• Mái bằng bê tông cốt thép, không lát gạch tính 50% diện tích của mái, có lát gạch tính 60% diện tích của mái.
• Mái ngói và kèo sắt (bao gồm toàn bộ hệ khung kèo sắt hộp và ngói lợp mái) tinh 70% diện tích của mái, tính theo diện tích mặt nghiêng.
•  Mái tôn và kèo sắt (bao gồm toàn bộ hệ xà gồ sắt hộp và tôn lợp mái) tính 30% diện tích của mái, tính theo diện tích mặt nghiêng.
• Mái ngói bê tông cốt thép (bao gồm toàn bộ hệ li tô và tôn lợp mái) tỉnh 100% diện tích của mái, tính theo diện tích mặt nghiêng.

7. Các phương pháp chống thấm hiện nay như thế nào? Phương pháp nào tối ưu nhất? Đơn giá thi công phần thô đã bao gồm nhân công và vật tư chống thấm hay chưa?

Thấm dột luôn là vấn đề đau đầu đối với gia chủ ở vùng nhiệt đới ẩm mưa nhiều như nước ta. Mùa nắng thì quá nắng nóng, mùa mưa thì mưa quá nhiều và liên tục làm cho các loại vật liệu co giãn liên tục, rất nhanh bong tróc, nứt, khiến việc chống thấm khá khó khăn.

Đối với các vị trí bề mặt thường xuyên tiếp xúc với nước như mái, sân thượng, ban công, các bồn hoa và nền WC ở các tầng, việc chống thấm ngay từ khi thi công phần thô là bước cực kỳ quan trọng vì ảnh hưởng rất lớn đến việc thấm dột sau này. Việc sửa chữa, xử lý chống thấm sau khi công trình đã đưa vào sử dụng sẽ gây tốn kém rất nhiều thời gian, tiền bạc cũng như công sức.

Trong các biện pháp chống thấm phổ biến hiện nay, có các cách như sau:

Chống thấm bằng lớp vữa xi măng (hồ dầu)

Đây là phương pháp chống thấm truyền thống. Sau khi tháo dỡ, di dời và dọn dẹp chướng ngại vật như ván khuôn, gỗ, sắt thép, xà bần, nước đọng, công nhân sẽ tiến hành xử lý các khuyết tật của bê tông như hốc bọng, lỗ rỗ... rồi tiến hành quét 3 – 5 lớp hồ dầu kín lên bề mặt sàn bê tông và chân tường, tiến hành ngâm nước sau đó tiếp tục rải hồ dầu khô lên sàn nước để hồ dầu tiếp tục theo nước đi sâu vào các lỗ hở để chống thấm cho bề mặt.

Phương pháp truyền thống tiết kiệm được chi phí và thời gian thi công, nhưng nhược điểm là đối với các vị trí cổ ống đổ sau, sàn bê tông không xử lý sạch sẽ... thì hiệu quả chống thấm sẽ rất thấp, độ bền không cao. Với những vị trí sàn mái giãn nở, co ngót cao thì sau một thời gian ngắn sẽ xuất hiện vết rạn nứt gây thấm sàn, xử lý rất khó khăn.

Chống thấm bằng hóa chất Sika Latex hoặc những loại hóa chất tương đương

Đây là phương pháp chống thấm khá phổ biến, dễ thi công, hiệu quả cao.

Bề mặt sau khi được làm sạch sẽ được phun hoặc quét nhiều lớp hỗn hợp chống thắm để tạo thành lớp màng bảo vệ phần mái BTCT.

• Nếu thi công bằng Sika Latex cần chú ý khuyến cáo từ nhà sản xuất:
• Không bao giờ dùng hỗn hợp Sika Latex với nước làm chất kết nối mà không thêm xi măng.
• Nếu thời tiết ấm hoặc gió cần phải tiến hành các biện pháp bảo dưỡng thông thường để tránh vữa bị khô quá sớm.
• Luôn luôn bão hòa bề mặt hút nước nhưng không để đọng nước.
• Nếu thi công nhiều lớp thì phải thi công khi lớp trước còn ướt.
• Trong trường hợp sử dụng cho kết cấu luôn luôn ướt (bể nước, hồ bơi...) phải để lớp vữa Latex khô một tuần trước khi đưa kết cấu vào sử dụng hoặc cho kết cấu ngập trong nước vĩnh viễn.

Sau khi vệ sinh làm sạch bề mặt bê tông, sử dụng Sika Latex quét 3 – 5 lớp chống thấm lên bề mặt, đảm bảo chống thấm phủ kín toàn bộ bề mặt bê tông và chân tường bao (hình ảnh minh họa)

Chống thấm bằng Sika Proof Membrane hoặc hóa chất gốc nhựa đường

Chống thấm bằng nhựa đường mang lại hiệu quả khá cao, giá thành rẻ, dễ thi công, khả năng bám dính tốt, trám kín các vết nứt và khe hở tốt, chịu được áp lực nước tốt, bền vững và tuổi thọ cao. Tuy nhiên, nhựa đường có màu đen nên hấp thụ nhiệt rất nhiều khiến không gian bên dưới sân thượng, mái có nhiệt độ rất cao, ảnh hưởng chất lượng sống, độ bền nội thất cũng như tiêu hao năng lượng.

Trường hợp chống thấm bằng Sika Proof Membrane cần lưu ý khuyến cáo từ nhà sản xuất:

• Sika Proof Membrane không kháng tia tử ngoại trong thời gian dài nên các bề mặt lộ thiên (như mái phẳng, tường đứng hay mặt ngoài thành bề) phải được bảo vệ.

•Sơn chịu nhiệt phản quang, thi công lớp vữa trát bảo vệ, lấp đất bảo vệ lớp chống thấm Sika Proof Membrane đã hoàn thiện.

•Không sử dụng sản phẩm làm bề mặt để đi lại trực tiếp.

•Không được pha loãng với dung môi.

Xử lý chống thấm nhà vệ sinh bằng hóa chất nhựa đường kết hợp Sika. (hình ảnh minh họa)

Chống thấm bằng các loại màng khò

Chống thấm bằng màng khó đem lại hiệu quả rất cao, độ đàn hồi và khả năng chịu kéo chịu xé tốt. Tuy nhiên, chống thấm bằng màng khò cần tay nghề thợ cao vì khó thi công, đặc biệt là những bề mặt có nhiều điểm gồ ghề hay diện tích nhỏ. Chi phí cho việc chống thấm bằng màng khò cũng khá cao. Phương án này thường chỉ được sử dụng ở phần sân thượng, mái bê tông cốt thép.

Chống thấm Composite

Đây có thể xem là biện pháp chống thấm hiệu quả nhất so với các phương pháp chống thấm truyền thống. Sau bước xử lý bề mặt, các lớp keo, tấm phủ, sơn chuyên dụng sẽ được thi công từng lớp chồng lên nhau ở vị trí cần chống thấm, sau khi đông cứng hoàn toàn sẽ tạo nên một bề mặt chống thấm gần như tuyệt đối, độ bền rất cao và không bị ảnh hưởng khi thời tiết thay đổi đột ngột. Tuy nhiên, phương pháp chống thấm này có giá thành tương đối cao, thi công lâu và cần phải có đội ngũ thi công chuyên nghiệp đảm nhận.

Thi công chống thấm composite, (hình ảnh minh họa).

Với tiến bộ của công nghệ chống thấm hiện nay, có rất nhiều loại hóa chất và phương pháp chống thấm hiệu quả rất cao. Tùy thuộc vào yêu cầu, mức độ ưu tiên và kinh phí mà chủ đầu tư có thể chọn phương án chống thấm phù hợp với ngôi nhà của mình, hoặc có thể kết hợp nhiều biện pháp chống thấm khác nhau.

Dù cho có sử dụng biện pháp chống thấm nào thì quan trọng vẫn là tay nghề, kinh nghiệm và sự cẩn thận của nhà thầu thi công, vì dù vật liệu chống thấm tốt như thế nào nhưng các bước và kỹ thuật thi công không đúng vẫn không đem lại hiệu quả tối ưu được.

Đơn giá thi công phần thô khi ký kết với các đơn vị thi công thông thường đã có bao gồm chi phí chống thấm cơ bản (thường sẽ không gồm phương án chống thấm bằng các loại màng khò, Composite), tùy theo đơn giá thi công và từng vị trí cụ thể mà nhà thầu sẽ tư vấn sử dụng phương án chống thấm cho phù hợp như dùng Sika Latex, Sika CT11A, Sika Membrane, Sika 107...

Các đơn vị thi công không chuyên nghiệp hoặc các nhà thầu nhỏ lẻ thường chỉ sử dụng chống thấm bằng hồ dầu, hoặc không bao gồm chi phí chống thấm nhằm giảm giá thành. Chủ nhà nên cân nhắc chi tiết này trong quá trình lựa chọn nhà thầu thi công.

Nếu có điều kiện, gia chủ hãy đề nghị nhà thầu tách gói chống thấm ra thành một gói riêng cho đơn vị chống thấm chuyên nghiệp đảm nhận. Chi phí sẽ cao hơn nhưng thường sẽ đảm bảo hơn, gia chủ cũng sẽ yên tâm hơn.

8. Đổ bê tông hiện nay gồm những cách nào? Cách nào phù hợp và tối ưu nhất? Có nên đổ bê tông tươi (bê tông thương phẩm) hay không? Nếu nhà trong hẻm không đổ bê tông tươi được thì nên dùng phương pháp nào để đảm bảo chất lượng?

Bê tông thương phẩm (hay còn gọi là bê tông tươi) là loại bê tông được trộn theo tỷ lệ nhất định hỗn hợp gồm cát, đá, xi măng, nước, và phụ gia theo đặc tính, cường độ khác nhau bằng các trạm trộn chuyên dụng tại nhà máy, sau đó được các xe bồn chuyên dụng chở đến công trường xây dựng và bơm vào vị trí cần đổ bê tông.

Thông thường trong xây dựng nhà ở, bê tông thương phẩm chỉ được dùng để đổ sàn do khối lượng đủ lớn. Việc đổ cột hoặc các chi tiết bê tông nhỏ của nhà ở dân dụng vẫn sử dụng bê tông trộn tại chỗ vì khối lượng nhỏ.

Bê tông thương phẩm được bơm dẫn lên vị tri đổ bằng các trang thiết bị, đường ống chuyên dụng. (hình ảnh minh họa)

Ưu điểm:

• - Tiết kiệm thời gian đổ bê tông vì không tốn thời gian cho việc trộn, nhân công vận chuyển và dọn dẹp.
• - Sạch sẽ, gọn gàng hơn rất nhiều. Việc không trộn bê tông quá nhiều tại công trình nhà ở cũng sẽ ít ảnh hưởng đến hàng xóm, ít chiếm diện tích tập kết vật liệu.
• - Chất lượng đồng đều do bê tông được trộn theo quy trình tự động hóa, cốt liệu được đo bằng cân điện tử thay vì áng chừng bằng thùng sơn như bê tông tự trộn.
• - Dễ dàng trong việc lựa chọn các loại phụ gia thêm vào bê tông. Tùy theo mục đích yêu cầu của công trình mà có thể tạo ra các loại bê tông đông kết nhanh (R4, R7), bê tông chống thấm, bê tông cường độ cao...

 Nhược điểm:

• - Khó kiểm tra chất lượng vật tư đầu vào, dễ xảy ra tình trạng gian lận. Đối với các công trình lớn, quá trình đổ bê tông và chất lượng bê tông được kiểm tra, thí nghiệm, giám sát kỹ càng nên việc gian lận khó xảy ra. Tuy nhiên đối với nhà ở, việc đổ bê tông thường chủ yếu dựa vào sự tin tưởng (trừ khi có kỹ sư giám sát thi công chuyên nghiệp) nên rất khó kiểm soát, gia chủ dễ chọn phải các đơn vị cung cấp bê tông không uy tín và mua phải bê tông không đảm bảo chất lượng.
• -Chỉ có thể đổ bê tông tươi ở các công trình có đường giao thông trước cổng lớn hoặc nhà trong hẻm vào không quá sâu, còn nhà ở đường hoặc hẻm nhỏ vào sâu thì xe bê tông khó có thể vào được, đường ống dẫn cũng khó tiếp cận.
• -Thời gian từ trạm trộn đến công trình không được quá lâu vì có thể ảnh hưởng đến chất lượng bê tông. Nếu thời gian quá hai tiếng từ khi xuất khỏi trạm trộn thì bê tông dễ bị đông kết.
• -Không tối ưu chi phí nếu chỉ đổ bê tông thương phẩm với diện tích nhỏ vì phải bỏ ra một khoản nhất định để mua ca bơm dẫn bê tông lên vị trí cần đổ.

Bê tông trộn thủ công (còn được gọi là đổ bê tông tay): Đây là phương pháp đổ bê tông truyền thống trong xây dựng. Công nhân dùng các dụng cụ thủ công như cuốc, xẻng để nhào trộn bê tông theo tỷ lệ cấp phối nhất định, ngày nay dụng cụ thủ công này được thay thế bằng máy trộn bê tông tại chỗ giúp tăng năng suất trộn và các mẻ bê tông ra được đều hơn.

Máy trộn bê tông (cái trộn bê tông) thay thế cho việc trộn bê tông thủ công truyền thống.

Ưu điểm:

• - Kiểm tra được chất lượng vật tư đầu vào như cát, đá, xi măng.
• - Với những công trình ở hẻm nhỏ hoặc đường giao thông tiếp cận xe bồn không thể cung cấp bê tông được, việc trộn tay sẽ linh động hơn.
• - Với khối lượng bê tông ít hoặc các cấu kiện bê tông nhỏ, việc đổ tay sẽ thuận tiện hơn là sử dụng bê tông tươi.

Nhược điểm:

• Tốn nhiều nhân công và sức lao động.
• Cần mặt bằng lớn để tập kết vật tư đổ bê tông nên ảnh hưởng đến hàng xóm, dễ gây vấy bẩn bê tông, không gọn gàng sạch sẽ, gây ô nhiễm môi trường xung quanh.
• Tỉ lệ cấp phối không đạt mức cao như trạm trộn bê tông mà chỉ dựa vào kinh nghiệm và áng chừng của thợ, nên về cơ bản, chất lượng bê tông khó có thể đồng đều như bê tông tươi.
• Đối với khối lượng bê tông quả lớn hoặc diện tích sản quá rộng, việc đổ bê tông tay sẽ dẫn đến hiện tượng bê tông không liền khối, xuất hiện các vết rạn nứt ở các điểm ngừng của bê tông vì thời gian đổ bê tông tay kéo dài.
• Về mặt chi phí, bê tông thương phẩm đắt hơn bê tông tự trộn khoản 10%, tuy nhiên, nếu xét toàn bộ các điều kiện thì chi phí dành cho bê tông thương phẩm là hợp lý.
• Với những phân tích trên, có thể dễ dàng đưa ra quyết định lựa chọn bê tông trong xây dựng nhà ở. Nên đổ bê tông thương phẩm cho những hạng mục có khối lượng lớn như mỏng, sàn, mái... Đổ bê tông tự trộn cho những cấu kiện nhỏ hơn như cột, lanh tô, chi tiết trang trí khác.

Tuy nhiên, đối với các công trình thi công trong hẻm nhỏ, không thể đổ được bê tông bằng cần và cả ống cấp ngang thì bắt buộc phải đổ tay. Khi tiến hành đổ bê tông tay thì cần phải lưu ý các vấn đề sau:

• Khi trộn bê tông phải đảm bảo độ sụt và đạt mức đúng theo yêu cầu thiết kế.
• Nếu trộn thủ công bằng tay thì lượng xi măng phải cao hơn so với trộn máy 5 – 15%.
• Vị trí trộn cũng rất quan trọng, phải kê ván gỗ dày 40 – 50mm hay lót bằng tôn tấm, thép dày 0,5mm hoặc bằng gạch. Đặc biệt, những chỗ này phải đảm bảo kín nước, không hút nước và bằng phẳng.
• Không nên trộn quá nhiều bê tông, nên ước lượng đủ dùng và trộn liên tục không được dừng lại.
• Nếu bê tông bị cứng thì phải bỏ đi và không được dùng lại.
• Nếu thời tiết hanh khô hay nắng gắt thì nên tăng độ dẻo cho bê tông. Không được để ra chỗ nắng vì sẽ khiến bê tông bị đông cứng; phải che chắn lại cẩn thận khi trời mưa vì bê tông sẽ bị rỗ nếu có nước bám vào.
• Nguyên liệu phải được cân đo theo tỷ lệ cấp phối và trước khi thực hiện nên cho máy trộn chạy thử trước một vòng không tải. Ở mẻ đầu tiên cho ít nước vào cối và bàn gạt để những mẻ trộn tiếp theo không xảy ra tình trạng mất nước do vỏ cối hút nước.

Việc kiểm tra chất lượng bê tông sẽ do các kỹ sư, giám sát có chuyên môn thực hiện. Việc này yêu cầu hiểu biết chuyên sâu nên chúng tôi xin không nếu quá kỹ ở phạm vi bài viết này.

9. Sử dụng loại xi măng nào cho công tác đổ bê tông sàn, bê tông cột và công tác xây thập

Trên thị trường có rất nhiều hãng xi măng với nhiều chủng loại phù hợp với các mục đích sử dụng chuyên biệt khác nhau. Với vai trò là chủ đầu tư, anh chị không cần biết quá chi tiết về các thông số kỹ thuật, anh chị chỉ cần để ý các con số sau trên bao xi măng: PC30, PCB30, PCB40... Các con số ở đuôi chỉ cường độ chịu nén của mẫu vữa sau 28 ngày được bảo dưỡng trong điều kiện tiêu chuẩn (tương tự như mẫu bê tông), được gọi là mác xi măng. Xi măng có mắc càng cao thì bê tông có khả năng chịu tác động càng lớn và ngược lại.

Nếu dựa trên thành phần phụ gia có trong xi măng, hiện nay xi măng được sản xuất dưới hai dạng là xi măng Portland PC (không phụ gia) và xi măng Portland hỗn hợp PCB (có chứa phụ gia khoáng):

Xi măng PC: Là xi măng được nghiền từ clinker với một lượng thạch cao nhất định (chiếm từ 45%).

Xi măng PCB: Là xi măng hỗn hợp được sản xuất từ việc nghiền hỗn hợp clinker, thạch cao và phụ gia (lượng phụ gia kể cả thạch cao không quá 40%, trong đó phụ gia đầy không quá 20%).

Xi măng PC được sử dụng nhiều trong các công trình thông thường lẫn công trình đòi hỏi tính chịu lực cao. Xi măng PCB được sử dụng trong các công trình lớn, các tòa nhà cao tầng và các công trình thi công gần biển....

Hình ảnh xi măng Hà Tiên PCB40, xi măng Insee PCB40, xi măng Hoàng Thạch MC25.

Thời hạn sử dụng của xi măng

Khác với các vật liệu xây dựng khác, xi măng có một điểm đặc biệt là thời hạn sử dụng. Thời hạn sử dụng của xi măng khoảng 60 ngày kể từ ngày sản xuất, sau thời gian này chất lượng xi măng sẽ giảm đáng kể từ 10 – 15%. Do vậy, anh chị nên mua và sử dụng sớm xi măng để tiết kiệm chi phí. Bên cạnh đó, thực hiện bảo quản đúng cách cũng giúp hạn chế tối đa thất thoát sản phẩm xi măng.

Cách bảo quản xi măng

Lưu ý hàng đầu khi bảo quản xi măng là đặt sản phẩm ở môi trường khô thoảng, cách nước hoàn toàn. Nếu không đảm bảo được yếu tố trên, xi măng rất dễ hút ẩm từ không khí và trở nên vón cục, dẫn đến giảm chất lượng vữa. Khi lưu kho, xi măng cần phải được để cách tường và nền đất 20cm. Trong quá trình lưu kho nên đảo vị trí các bao xi măng để tránh vón cục - tình trạng “chết giả" của xi măng.

Lựa chọn thương hiệu xi măng

Thương hiệu xi măng uy tin đã hoạt động trên trị trường nhiều năm là tiêu chi đầu tiên khi chọn xi măng. Đặc biệt là các thương hiệu xi măng có bề dày kinh nghiệm cùng với dây chuyền sản xuất hiện đại, chất lượng đã được tin dùng. Những thương hiệu lớn hiện này mà anh chị nên cân nhắc lựa chọn là: Xi măng Insee, Xi măng Vicem, Xi măng Nghi Sơn...

Tùy theo từng công tác xây dựng mà sử dụng loại xi măng khác nhau, cụ thể như sau

-Xi măng dùng cho đổ bê tông móng, cột, dầm, sàn và mái thì gia chủ nên dùng các loại như PCB30, PCB40. Khi đổ bê tông sàn, tốt nhất nên dùng PCB40 vì chất lượng tốt, khả năng chịu lực cao hơn PCB30 mặc dù giả thành của loại này đắt hơn.

-Với công tác tô trát tường công trình, gia chủ hãy chọn các loại xi măng như MC25, PCB30. Loại xi măng này chuyên dùng cho mục đích xây, tô, trát. Trong đó, MC25 rất được ưa chuộng bởi chất lượng tốt, cường độ ổn định, độ dẻo, mịn tốt, khả năng giữ nước tốt, chống thấm cao, có thể phù hợp với nhiều loại vật liệu thậm chí là cả gạch bê tông siêu nhẹ hay gạch bê tông chưng áp... Thêm vào đó là giá thành thấp hơn nên hiệu quả về mặt kinh tế nhiều hơn so với xi măng PCB40.

10. Tại sao nhà mới xây 1 – 2 năm đã xuất hiện nứt? Thế nào là vết nứt trong mức cho phép? Cách xử lý như thế nào và có cách nào để hạn chế vết rạn nứt này không?

Có khá nhiều nguyên nhân gây nứt tường, chúng ta cần xem xét hình dáng, vị trí vết nứt và các điều kiện xung quanh khác để xác định đúng nguyên nhân gây nứt, từ đó đưa ra hướng xử lý phù hợp.

- Vết nứt hình chân chim, nhỏ, cạn, không ăn sâu vào tường gạch, không có hướng cố định.

Vết nứt chân chim thường không gây nguy hiểm hay ảnh hưởng về mặt kết cấu nhưng gây mất thẩm mỹ và gây khó chịu cho gia chủ. (hình ảnh minh họa)

Nguyên nhân:

•Do kỹ thuật xây trát chưa chuẩn, việc trộn và sử dụng vật liệu chưa đúng.

•Do chênh lệch nhiệt độ.

•Do co ngót vật liệu, bảo dưỡng xây trát chưa đúng.

- Vết nứt dọc theo những đường thi công điện nước, nứt giữa tường với cột, các vết nứt nhỏ và không sâu, không xé tường.

Nguyên nhân:

• Xử lý tưởng tại vị trí lắp đặt điện nước, vị trí giáp mi giữa tường và cột chưa đúng yêu cầu kỹ thuật.

•Do co ngót vật liệu.

•Không dán lưới để hạn chế nứt.

- Vết nứt xuất hiện tại nhiều mảng tường ở nhiều tầng, xuất hiện sát mép sàn gần cột và xiên dần vào giữa mảng tường.

Nguyên nhân:

• Khả năng lớn là công trình đã bị lún không đều, thường xuất hiện khi mới xây, sau 1 - 2 năm giảm dần rồi hết hẳn khi công trình đã ổn định nền mỏng. Thường xuất hiện ở các công trình móng nông (móng đơn, móng băng, móng bè). Đối với các công trình móng cọc, kết cấu được thiết kế thi công bài bản thì hiện tượng nứt này hiếm khi xuất hiện.

- Vết nứt dọc, nứt chéo 45 độ, nứt sâu, rộng, xé tường từ nhỏ rồi lớn dần

Dạng nứt xé tưởng rất nghiêm trọng, cần xác định nguyên nhân và xử lý triệt để.

 

Nguyên nhân chính:

•Đây là dạng nứt khá nghiêm trọng, gần như chắc chắn liên quan đến kết cấu không đảm bảo (có thể do thiết kế hoặc thi công sai) hoặc do ngoại lực lớn tác động.

Ngoài ra còn các nguyên nhân khác gây nứt như:

• Tác động của ngoại lực như ảnh hưởng bởi rung lắc do xe cộ, do hàng xóm thi công, do động đất...
• Do bảo dưỡng bê tông không đúng cách, bê tông trộn không đủ nước, bê tông bị phân tầng.
• Do liên kết giữa lanh-tô cửa không đảm bảo kỹ thuật hoặc không có lanh tô.
• Do dầm đè lên tường có độ võng quá lớn (đa số dầm đều sẽ có độ võng nhất định trong giới hạn cho phép).

Cách xử lý vết nứt:

Khi đã xác định chính xác nguyên nhân nhà mới xây bị nứt tường, phải tiến hành các biện pháp để xử lý hiệu quả, phù hợp với từng hiện trạng cụ thể.

Với trường hợp nứt nhỏ không nghiêm trọng do tường đã xây không đúng kỹ thuật, do thời tiết, do co ngót vật liệu, anh chị có thể tiến hành xử lý bề mặt hoàn thiện của tường bằng một số biện pháp đơn giản dưới đây:

• Bước 1: Đục vữa trên tường theo chiều các vết nứt. Đục vát cạnh mỗi bên 2,5cm.
• Bước 2: Vệ sinh phần tường đục, tưới ẩm bằng nước sạch hoặc quét lớp lót chuyên dụng.
• Bước 3: Dùng hỗn hợp xi măng tô dẻo để trát lại tưởng hoặc dùng keo chuyên dụng để xử lý khe nứt sau đó trát vữa. Đối với vết nứt lớn hơn hoặc nứt ở các vị trí tiếp giáp giữa tường xây và bê tông, có thể dán thêm lưới để hạn chế nứt trước khi trát vữa.
• Bước 4: Đợi 7 – 10 ngày mới bả mastic, sơn lại phần tường nứt đồng bộ với không gian nhà.

Đối với những vết nứt lớn, tường bị xé mảng, hở mép tường do kết cấu nhà hoặc do nhà hàng xóm thi công gây lún, do lực bên ngoài tác động thì chủ nhà cần chụp ảnh, ghi nhận vết nứt và phải nhờ đến các đơn vị thẩm định chuyên nghiệp để đưa ra biện pháp xử lý triệt để. Có thể áp dụng các biện pháp như gia cố móng, cột, sàn, giúp ổn định hoàn toàn khung kết cấu nhà. Sau đó mới đến bước xử lý bề mặt hoàn thiện của tường, dùng nguyên vật liệu chuyên dụng để khắc phục.

11. Khi nào thì nên sử dụng ống PVC, PPR? Chi phí thi công đường ống dẫn nước nóng năng lượng mặt trời có nằm trong gói xây dựng phần thủ hay gói hoàn thiện thông dụng không?

Ống dẫn nước nóng và lạnh đều cần làm bằng chất liệu có độ bền cao và chịu được tác động thời tiết ngoài trời. Đặc biệt ống dẫn nước nóng cần phải thêm điều kiện chịu được nhiệt độ cao, không bị biến dạng, biến chất trong quá trình máy nước nóng cấp nước lâu dài.

• Sự khác biệt đầu tiên giữa hai loại ống PVC và PPR là chất liệu của chúng. Ông PPR được làm từ Polypropylene Random Copolymer còn PVC được làm từ Polyvinyl Clorua.
• Ông nước PPR và ống nước PVC có cơ tính khác nhau. Ống nhựa PPR có thể chịu được áp suất cao lên đến 20 bar (ở nhiệt độ 100°C). Mặt khác, nó còn có thể hấp thụ các lực tác động cơ học, chịu va đập rất tốt. Tuổi thọ của loại này có thể kéo dài lên đến 50 năm. Ống nhựa PVC không có khả năng chịu lực, chịu va đập kém và thời gian sử dụng ngắn hơn.
• Do bề mặt bên trong của ống PPR khá nhẵn nên hạn chế tối đa được tình trạng rêu mốc và đóng cặn.
• Khớp nối của ống nhựa PPR được thực hiện bằng cách hàn nhiệt rất chắc chắn còn khớp nối của ống PVC chỉ được thực hiện bằng keo dán đặc biệt nên độ bền kém hơn.
• Độ dẫn nhiệt của ống PPR cũng cao hơn so với ống PVC, tính dẫn nhiệt của PPR ở mức 0,24w/mm do đó hạn chế sự thất thoát nhiệt, phù hợp để dẫn nước nóng hơn PVC. Ông PPR còn không bị oxy hóa và có khả năng chống ăn mòn hóa học cao.

Nhờ những tính năng vượt trội trên mà ống nhựa PPR thường được sử dụng để cấp nước nóng, nước lạnh. Trong khi đó, ống PVC chỉ được sử dụng trong hệ thống cấp nước lạnh và thoát nước.

Ông PPR (trái) và ống PVC (phải). (hình ảnh minh họa)

Chi phí thi công đường ống dẫn nước nóng năng lượng mặt trời (PPR) có nằm trong gói xây dựng phần thô hay gói hoàn thiện?

• Tùy theo từng hợp đồng cụ thể nhưng thông thường đối với hợp đồng xây nhà phần thô thì chỉ bao gồm đường ống cấp nước lạnh và đường ống thoát sử dụng ống PVC, chưa bao gồm chi phí thi công đường ống cấp nước nóng PPR
• Chi phí thi công hệ thống cấp nước nóng PPR này thường tỉnh theo số lượng đầu ra của ống. Một đường ống cấp nóng cho một nhà vệ sinh được tính là một đầu ra, một đường ống cấp nóng cho các vị trí khác như lavabo rửa chén cũng được tính là một đầu ra. Chi phí nhân công và vật tư cho một đầu ra này từ 6 - 9 triệu đồng tùy theo loại ống PPR và thiết kế cụ thể (thời điểm tháng 6/2022).
• Với các công trình nhà ở có yêu cầu cao hoặc biệt thự thì nên sử dụng luôn cả ống PPR cho cấp nước lạnh để hạn chế được các sự cố do chất lượng ống, rò rỉ đường ống sau thời gian dài sử dụng.

12. Cần trát trần với vị trí đóng trần thạch cao không? Nếu chủ nhà muốn trát trần thì chi phí tính như thế nào? 

Trần thạch cao thường có bề mặt phẳng nên có thể dễ dàng che đi được các khuyết điểm trên trần nhà bê tông, che các hệ thống kỹ thuật như đường ống cấp thoát nước, đường ống đồng máy lạnh, ống thông hơi hay cấp gió. Đồng thời, đóng trần thạch cao còn giúp dễ dàng lắp đặt, sửa chữa các thiết bị điện, thiết bị chiếu sáng... Vậy nên anh chị hoàn toàn không cần phải thực hiện trát trần bê tông khi đã sử dụng trần thạch cao. Điều này giúp giảm chi phí trong thi công trần nhà mà vẫn đảm bảo được tính thẩm mỹ, thậm chí còn tốt hơn nhiều so với trần nhà truyền thống.

Tuy nhiên, vẫn có một vài vị trí trong nhà bắt buộc phải trát trần, đó là tại các trần ban công, trần sân thượng, trước sau hay trần tại các vị trí bồn hoa, các tấm đan trang trí... Các vị trí này ở ngoài trời nên sử dụng trần thạch cao sẽ dễ bị thấm dột, không bền vững, lâu dài (cũng có thể xử lý bằng tấm cemboard, trần gỗ ngoài trời). Chi phí tô hoàn thiện trần ở các vị trí này đã có trong báo giá xây dựng.

Ngoại trừ các vị trí trên, đối với hợp đồng xây dựng phần thô hiện nay thì trát trần ở các nơi khác sẽ được tính phát sinh chi phí (nếu chủ nhà không muốn đóng trần thạch cao hoặc trần nhựa), chi phí nhân công và vật tư này được tính khoảng 250.000 – 350.000đ/m2 trần. Chi phí này còn cao hơn so với đóng trần thạch cao nhưng tính thẩm mỹ và thực dụng lại kém hơn nhiều, không che được các hệ thống kỹ thuật bên trên, khó lắp đặt được thiết bị chiếu sáng, điều hòa... Nên hiện nay nhà ở dân dụng rất hạn chế trát trần bê tông mà đều sử dụng trần thạch cao hoặc trần gỗ.

13. Tại sao khi thi công nhà trong hẻm, nhà diện tích nhỏ thì đơn giá lại tăng lên?

Nhà nhỏ thì thường được xây trong các con hẻm ngõ nhỏ, đây tiếp tục lại là một nguyên nhân đội giá xây nhà lên cao.

•Thứ nhất, trong hẻm nhỏ rất khó để tập kết và vận chuyển nguyên vật liệu xây dựng. Một là phải tập kết ở chỗ khác, xa công trình và thuê người trông ngày đêm. Hai là phải chia nhỏ nguyên vật liệu, rồi thuê tiếp các thiết bị phù hợp hoặc thuê chính sức người vận chuyển vào công trường. Không những tốn công sức, tốn chi phí mà còn tốn nhiều thời gian thi công hơn.

Đơn giá vận chuyển nguyên vật liệu bằng xe nhỏ như xe đa su, xe ba gác cao hơn và hao hụt thi công lớn hơn rất nhiều so với xe lớn. Có những nơi đơn giá đội tới 200 – 250% so với vận chuyển xe lớn.

•Thứ hai, các con hẻm chật chội, giao thông đông đúc nên sẽ rất cản trở thi công, kéo dài thời gian hoàn thiện, không có đủ diện tích để công nhân và máy móc thi công thao tác.

• Thứ ba, tình trạng các nhà san sát liền kề như trong ngõ hiện nay buộc các gia chủ phải có phương án đầu tư gia cố móng thật vững chắc nếu không muốn xảy ra hiện tượng lún sụt do ảnh hưởng từ các nhà bên cạnh.

• Thứ tư, tổng diện tích sàn toàn bộ nhà nhỏ có khi chỉ bằng diện tích một sản của những căn khác nhưng trình tự công việc và các bước thi công cũng gần như là một căn có diện tích lớn (thời gian thi công móng, thi công đổ sàn, tháo cốp pha, thi công hoàn thiện...) nên chi phí thi công nhà có diện tích nhỏ hao hụt về vật tư và nhân công rất nhiều.

Chính vì vậy, thông thường nhà có diện tích nhỏ và thi công trong hẻm nhỏ sẽ có hệ số xây dựng khác với nhà diện tích lớn, điều kiện thi công thuận tiện. Ở Thành phố Hồ Chí Minh, các công trình có tổng diện tích xây dựng <350m2 và nằm trong khu vực hẻm nhỏ, khu vực chợ đông người hoặc hẻm nhỏ khó vận chuyển... thì hệ số tính phi xây dựng tăng khoảng 10 – 30%.

14. Có nên đổ bê tông nền tầng trệt không? Và chi phí đổ bê tông này thì tính như thế nào?

Đổ bê tông cho nền tầng trệt sẽ giúp nền nhà được chắc chắn hơn, không bị các hiện tượng sụt lún, đùn gạch nền, bị thấm ngược hoặc ẩm ướt. Những căn nhà xây dựng trên đất ruộng, bùn lầy hoặc nền nhà thường xuyên chịu tải trọng của xe hơi, xe tải, máy móc hoạt động có nguy cơ sụt lún thì nên đổ bê tông cốt thép tầng trệt. Cụ thể, nên đổ nền trệt trong các trường hợp như sau: 

Nền đất yếu

Đặc thù của nền đất này là các tầng địa chất rất dễ dịch chuyển, luôn không ổn định. Biện pháp được đưa ra trong thi công là xử lý phần móng như ép cọc sâu, gia cố nền...Vì vậy khi đổ bê tông, nền tầng trệt bằng bê tông cốt thép sẽ tăng độ cứng cáp cho bộ khung mỏng và nền đất. Ngoài ra, ngôi nhà của mình cũng sẽ hạn chế bị ảnh hưởng từ các công trình xung quanh sau xử lý nền đất.

Nhà có nâng nền

Với sự phát triển hạ tầng đô thị hiện nay, nền đường ngày càng được nâng cao. Vì lý do đó mà nhiều ngôi nhà phải nâng cao độ nền để đảm bảo thoát nước. Phần nền được tôn thường bằng cát đầm chặt, nếu không đổ bê tông nền trệt thì sẽ hay xảy ra sụt lún.

Hạn chế chống thấm ngược

Các mạch nước ngầm hay nước mưa tích tụ trong lòng đất ẩm thấp theo mao mạch đi lên thường gây thấm chân tường nền trệt, đây được gọi là hiện tượng thấm ngược trong xây dựng. Đổ bê tông sàn trệt tạo ra một lớp bề mặt bằng bê tông có khả năng chống thấm tốt hơn. Lớp bê tông này cũng là một trong những yếu tố trong biện pháp chống nồm.

 

Tận dụng làm gara ô tô

Với các căn nhà không có tầng hầm và bán hầm, các kiến trúc sư sẽ tận dụng một phần trong khu vực tầng trệt làm gara ô tô. Sức nặng của xe khi di chuyển tác động một lực không nhỏ lên mặt sàn trệt. Phương án đổ bê tông nền bằng bê tông cốt thép sẽ chống nứt, chống sụt lún tốt hơn việc chỉ lát gạch.

Khu vực có nhiều xe tải trọng lớn đi qua

Khu vực sát đường quốc lộ hoặc các trục giao thông chính thường sẽ có nhiều xe tải trọng lớn lưu thông. Các ngôi nhà ở đây thường có hiện tượng rung lắc. Chính những lần rung chấn như vậy sẽ ảnh hưởng tới nền đất và gây ra hiện tượng sụt lún. Gia cố nền bằng cách đổ bê tông cốt thép cũng là một trong các phương pháp hạn chế hiện tượng trên.

Chi phí đổ bê tông cốt thép tầng trệt thông thường chưa bao gồm trong đơn giá thi công phần thô và cả phần hoàn thiện. Chi phí nhân công và vật tư này thông thường được tính thêm 20 – 30% đơn giá xây dựng của tầng trệt. Sàn sẽ được bố trí một lớp thép d10a200 hoặc d8a150, đổ bê tông Mac 250 dày 100 – 150mm tùy theo phương án thiết kế kết cấu cụ thể của từng nhà.

15. Nhà chưa có giấy phép xây dựng thì có được tháo dỡ nhà trước không?

Tháo dỡ nhà trước khi có giấy phép được không?

Theo quy định của pháp luật hiện nay, đối với ngành thuộc lĩnh vực xây dựng nhà ở dân dụng, việc phá dỡ công trình cũ đề thi công nhà mới cần phải có giấy xin phép xây dựng. Nội dung xin cấp phép phá dỡ và đào mỏng công trình sẽ nằm trong giấy xin phép xây dựng công trình mới. Vì vậy, trước khi thi công phá dỡ nhà cũ cần phải có giấy xin phép xây dựng công trình mới.

16. Khi nào xây tường mười (tường đơn), tường hai mươi (tường đôi)?

Đối với nhà phố có diện tích nhỏ cần tận dụng diện tích thì có thể xây tường mười cho toàn bộ công trình.

Đối với nhà phố có diện tích tương đối (60 - 80m2/sàn) thì có thể áp dụng như sau:

•  Nếu hai bên có nhà hàng xóm thì tường biên hai bên xây tưởng mười, nếu không có nhà hàng xóm thì nên xây tường hai mươi giúp chống thấm, chống nóng, cách âm tốt hơn.
• Tường bao trước và sau nên xây tường hai mươi.
• Tường ngăn các phòng ngủ nên xây tường hai mươi giúp cách âm tốt hơn.
•  Tường ngăn các phòng còn lại xây tường mười.

Đối với nhà có diện tích lớn, nhà vườn, biệt thự... có thể áp dụng như sau:

• • Toàn bộ tường bao xây tường hai mươi.
• • Toàn bộ tường ngăn phòng ngủ xây tường hai mươi.
• •Tường ngăn các phòng còn lại xây tường mười.
• • Xây tường hai mươi ở các vị trí có cột giúp giấu cột, tường phẳng tăng tính thẩm mỹ.

Đối với các biệt thự có diện tích lớn, ngân sách cao có thể cân nhắc xây tường bao công trình và tường phòng giải trí (karaoke, nghe nhạc, xem phim…) là tường hai lớp kèm một lớp vật liệu cách âm cách nhiệt ở giữa, giúp tăng hiệu quả cách âm cách nhiệt cho công trình. (hình ảnh minh họa)